매매 지수 크게 하락한 지식산업센터, ‘거래는 늘었는데... 파격 인하 효과’
▶ 알스퀘어 애널리틱스, ‘2024년 2분기 서울 지산 매매 지표’ 공개
▶ 서울지역 지식산업센터 2분기 거래, 총 1667억원
▶ '거래량은 전 분기보다 34.2% 증가했지만, 매매 지수는 하락'
2024년 2분기 서울 지식산업센터의 매매 지수가 크게 하락했다. 거래가 늘었지만, 가격을 인하해 매각한 사례가 늘어난 결과다.
2024년 2분기 서울 지산 매매 지수(ROSI)는 200.1 포인트다. 전 분기(217.5포인트) 대비 5.7% 낮아졌다. 2022년 2분기 고점보다 20.0%나 하락한 수치다
2분기 지산 거래액은 약 1667억 원이다. 전 분기(1242억원)보다 34.2% 증가했다. 올해 상반기 거래 규모는 전년 동기보다 크다. 가격을 인하해 매각하는 거래 사례가 많아진 결과로 해석된다.
류강민 리서치센터장은 “최근 지식산업센터의 높은 가격 상승은 저금리와 주택 규제로 인한 투자의 이전이 발생했기 때문”이라며 “고점 대비 가격 변동성이 큰 부분도 임대가 아닌, 투자 수요를 바탕으로 형성된 결과”라고 분석했다.
하반기 서울 오피스 가격 상승 가능성에 무게가 실리고 있다.
2024년 2분기 오피스 매매 지수는 477.1포인트다. 전분기(475.8포인트)보다 0.3% 소폭 올랐다. 전년 동기(488.3포인트) 대비 1.7% 하락한 수치다.
서울 오피스 매매 시장은 임대 및 공급 등 시장 환경의 변화가 크지 않다. 이런 가운데, 2022년 3분기 이후 정체되고 있다.
2024년 상반기 서울·분당 오피스 거래(잔금 기준)는 4.1조 원 규모다. 작년 상반기 대비 15.5% 감소했다. 류강민 리서치센터장은 “올해 지속적인 가격 정체와 임대료 상승으로 '캡레이트 스프레드(캡레이트와 무위험자산 수익률 차이)'가 증가하고 있다"면서, "금리까지 인하된다면 오피스 가격 상승할 것"이라고 내다봤다.
2024년 2분기 서울 오피스 캡레이트(Cap. Rate, 연 임대료를 건물 매매 가격으로 나눈 것)는 4.7%다. 지난해 동기 대비 0.3%포인트 상승했다. 캡레이트 스프레드(켑레이트와 무위험자산 수익률 차이)는 장기적으로 250~300bps(1bps는 0.01%포인트)를 보였다. 반면, 2024년 2분기 스프레드는 120bps를 기록했다. 캡레이트 스프레드는 2022년 2분기 70bps를 기록한 이후, 점차 증가 추세다.
캡레이트 스프레드는 위험 프리미엄에 기대 가격 상승률을 뺀 것으로 표현된다. 즉, 캡레이트 스프레드가 증가한 것은 위험 프리미엄이 증가하거나, 기대 가격 상승률이 낮아진 것을 의미한다.
'알스퀘어 오피스·지산 매매 지표(ROSI, Office and Knowledge Industry Center Sales Index)'는 류강민 센터장이 미국의 '케이스 실러 주택매매 지수' 산정에 적용되는 반복 매매 모형을 활용해 만들었다. 부동산 매입 및 재판매 데이터를 이용한 반복 매매 모형은 상승률을 시기별로 나누는 방법이다.
목차
Part1. 지표 산정방법
Part2. 오피스 지수
Part3. 지식산업센터 지수
Part4. 오피스, 지식산업센터 거래량
Part5. 오피스 vs 지식산업센터 지수 비교
Part6. 거시경제지표 vs 오피스 지수 비교
매매 지수 크게 하락한 지식산업센터, ‘거래는 늘었는데... 파격 인하 효과’
▶ 알스퀘어 애널리틱스, ‘2024년 2분기 서울 지산 매매 지표’ 공개
▶ 서울지역 지식산업센터 2분기 거래, 총 1667억원
▶ '거래량은 전 분기보다 34.2% 증가했지만, 매매 지수는 하락'
2024년 2분기 서울 지식산업센터의 매매 지수가 크게 하락했다. 거래가 늘었지만, 가격을 인하해 매각한 사례가 늘어난 결과다.
2024년 2분기 서울 지산 매매 지수(ROSI)는 200.1 포인트다. 전 분기(217.5포인트) 대비 5.7% 낮아졌다. 2022년 2분기 고점보다 20.0%나 하락한 수치다
2분기 지산 거래액은 약 1667억 원이다. 전 분기(1242억원)보다 34.2% 증가했다. 올해 상반기 거래 규모는 전년 동기보다 크다. 가격을 인하해 매각하는 거래 사례가 많아진 결과로 해석된다.
류강민 리서치센터장은 “최근 지식산업센터의 높은 가격 상승은 저금리와 주택 규제로 인한 투자의 이전이 발생했기 때문”이라며 “고점 대비 가격 변동성이 큰 부분도 임대가 아닌, 투자 수요를 바탕으로 형성된 결과”라고 분석했다.
하반기 서울 오피스 가격 상승 가능성에 무게가 실리고 있다.
2024년 2분기 오피스 매매 지수는 477.1포인트다. 전분기(475.8포인트)보다 0.3% 소폭 올랐다. 전년 동기(488.3포인트) 대비 1.7% 하락한 수치다.
서울 오피스 매매 시장은 임대 및 공급 등 시장 환경의 변화가 크지 않다. 이런 가운데, 2022년 3분기 이후 정체되고 있다.
2024년 상반기 서울·분당 오피스 거래(잔금 기준)는 4.1조 원 규모다. 작년 상반기 대비 15.5% 감소했다. 류강민 리서치센터장은 “올해 지속적인 가격 정체와 임대료 상승으로 '캡레이트 스프레드(캡레이트와 무위험자산 수익률 차이)'가 증가하고 있다"면서, "금리까지 인하된다면 오피스 가격 상승할 것"이라고 내다봤다.
2024년 2분기 서울 오피스 캡레이트(Cap. Rate, 연 임대료를 건물 매매 가격으로 나눈 것)는 4.7%다. 지난해 동기 대비 0.3%포인트 상승했다. 캡레이트 스프레드(켑레이트와 무위험자산 수익률 차이)는 장기적으로 250~300bps(1bps는 0.01%포인트)를 보였다. 반면, 2024년 2분기 스프레드는 120bps를 기록했다. 캡레이트 스프레드는 2022년 2분기 70bps를 기록한 이후, 점차 증가 추세다.
캡레이트 스프레드는 위험 프리미엄에 기대 가격 상승률을 뺀 것으로 표현된다. 즉, 캡레이트 스프레드가 증가한 것은 위험 프리미엄이 증가하거나, 기대 가격 상승률이 낮아진 것을 의미한다.
'알스퀘어 오피스·지산 매매 지표(ROSI, Office and Knowledge Industry Center Sales Index)'는 류강민 센터장이 미국의 '케이스 실러 주택매매 지수' 산정에 적용되는 반복 매매 모형을 활용해 만들었다. 부동산 매입 및 재판매 데이터를 이용한 반복 매매 모형은 상승률을 시기별로 나누는 방법이다.
목차
Part1. 지표 산정방법
Part2. 오피스 지수
Part3. 지식산업센터 지수
Part4. 오피스, 지식산업센터 거래량
Part5. 오피스 vs 지식산업센터 지수 비교
Part6. 거시경제지표 vs 오피스 지수 비교