"부동산 시장 섹터별 희비 엇갈려"... CBD 구조 재편기·물류는 회복·데이터센터 공급 부족
▶ 알스퀘어 리서치센터, 오피스·물류·주택·데이터센터·오피스텔 등 5대 부문 2026년 전망 발표
▶ "오피스 공실률 전반적 상승·물류센터는 공실 개선·주택 전세 구조 위험·데이터센터 인프라 자산화"
▶ 류강민 센터장, "단기 가격 전망에 휘둘리지 말고, 수요 구조와 입지 경쟁력 기반의 장기 전략 세울 때"
알스퀘어 리서치센터(센터장 류강민)가 2일 발표한 '2025-2026 부동산 시장 종합 분석 보고서'는 섹터별로 엇갈린 전망을 내놨다.
서울 오피스는 '공급'보다 '수요 둔화'가 더 큰 문제로 부상하며, 공실률의 전반적인 상승이 예측됐다. 반면, 물류센터는 최악의 공급 과잉 국면을 지나 입지 경쟁 시대로, 데이터센터는 AI 수요 급증에도 전력·인허가 제약으로 '공급 부족' 자산으로 주목받고 있다. 주택은 개인 임대 중심의 전세 구조가 금리 변동에 따라, 시장 불안을 키우는 구조적 위험 요인으로 지적됐다.
보고서는 단기 가격 전망 대신 수요와 공급·비용 구조의 근본 변화에 초점을 맞춰 투자자와 업계에 전략 재편의 필요성을 제시했다.
1. 오피스: 2031년까지 CBD 중심으로, 공실률 상승 예상
보고서는 2026년 서울 오피스 시장이 '수요와 비용 구조, 임차인 이동 패턴을 중심으로 재편될 것'으로 전망했다..
2. 물류센터: 공급 과잉 지나 조정기로 진입, 2027년 공실률 10%대 회복 전망
물류센터 시장은 과거 공급 과잉 국면을 지나, 입지 선별과 자동화, 교통비 절감이 핵심 키워드인 시장으로 재편되고 있다.
3. 주택: 전월세 불안정 지속 전망, '전세 구조와 정책 변수가 핵심'
리서치센터는 "금리 하락이나 공급 확대 등 긍정 요인이 없다면, 내년 주택 매매가격은 불안정 속에서 제한적인 등락을, 전세·월세값은 상승 압력을 다소 받을 것"이라고 내다봤다. .
4. 데이터센터: 단기 공급 증가, 그러나 장기적으로는 공급 제약
데이터센터는 AI·클라우드 성장으로 수요세가 확실하다. 그러나 단기적으로 공급 증가 속도가 수요를 앞지를 가능성이 있다. 더불어 전력·인허가·환경 규제로 공급이 제약 받는 구조다.
5. 오피스텔: 매매 반사이익은 제한적, 전월세는 대형 중심 상승 전망
리서치센터는 "2026년 오피스텔 시장이 아파트 규제 강도에 따라 달라지되, '매매'와 '전월세' 시장은 엇갈린 흐름을 보일 것"으로 전망했다.
2025년 분석과 내년 전망을 마치며
2025년을 기점으로 국내 부동산 시장은 분화된 흐름을 보이고 있다.
오피스와 물류센터는 과열기 이후 '수요와 공급의 재균형'이 이뤄지며, 공실률과 가격이 조정 국면에 접어들었다. 주택 시장은 고질적인 임대차 구조 문제와 정책 변수 속에 안정 모색이 이어지고 있다. 데이터센터는 디지털 경제 성장을 바탕으로 중장기 성장성이 크지만, 단기적으로 공급 증가 가능성이 있으며, 인프라와 규제 측면의 과제를 해결해야만 장기적인 성장이 기대된다. 오피스텔은 아파트 규제에 연동되는 구조로, 10.15 대책 이후 매매 시장의 반사효과는 제한된다. 그러나 전월세 시장은 대형 중심으로 상승 압력을 받을 전망이다.
류강민 센터장은 "부동산 시장은 전반적으로 과거 대비 안정성과 수익성이 낮아졌지만, 이는 건전한 시장 성숙 과정의 일환"이라며 "무리한 레버리지를 통한 자산가치 급등보다는 내실 있는 운용과 장기적 관점이 필요한 시기"라고 밝혔다. 이어 그는 "정부 역시 시장 왜곡을 최소화하면서 공급 구조 개선과 제도적 보완에 힘써야 할 것"이라고 조언했다.
목차
Part1. 오피스
Part2. 물류
Part3. 주택
Part4. 오피스텔
Part5. 데이터센터
"부동산 시장 섹터별 희비 엇갈려"... CBD 구조 재편기·물류는 회복·데이터센터 공급 부족
▶ 알스퀘어 리서치센터, 오피스·물류·주택·데이터센터·오피스텔 등 5대 부문 2026년 전망 발표
▶ "오피스 공실률 전반적 상승·물류센터는 공실 개선·주택 전세 구조 위험·데이터센터 인프라 자산화"
▶ 류강민 센터장, "단기 가격 전망에 휘둘리지 말고, 수요 구조와 입지 경쟁력 기반의 장기 전략 세울 때"
알스퀘어 리서치센터(센터장 류강민)가 2일 발표한 '2025-2026 부동산 시장 종합 분석 보고서'는 섹터별로 엇갈린 전망을 내놨다.
서울 오피스는 '공급'보다 '수요 둔화'가 더 큰 문제로 부상하며, 공실률의 전반적인 상승이 예측됐다. 반면, 물류센터는 최악의 공급 과잉 국면을 지나 입지 경쟁 시대로, 데이터센터는 AI 수요 급증에도 전력·인허가 제약으로 '공급 부족' 자산으로 주목받고 있다. 주택은 개인 임대 중심의 전세 구조가 금리 변동에 따라, 시장 불안을 키우는 구조적 위험 요인으로 지적됐다.
보고서는 단기 가격 전망 대신 수요와 공급·비용 구조의 근본 변화에 초점을 맞춰 투자자와 업계에 전략 재편의 필요성을 제시했다.
1. 오피스: 2031년까지 CBD 중심으로, 공실률 상승 예상
보고서는 2026년 서울 오피스 시장이 '수요와 비용 구조, 임차인 이동 패턴을 중심으로 재편될 것'으로 전망했다..
2. 물류센터: 공급 과잉 지나 조정기로 진입, 2027년 공실률 10%대 회복 전망
물류센터 시장은 과거 공급 과잉 국면을 지나, 입지 선별과 자동화, 교통비 절감이 핵심 키워드인 시장으로 재편되고 있다.
3. 주택: 전월세 불안정 지속 전망, '전세 구조와 정책 변수가 핵심'
리서치센터는 "금리 하락이나 공급 확대 등 긍정 요인이 없다면, 내년 주택 매매가격은 불안정 속에서 제한적인 등락을, 전세·월세값은 상승 압력을 다소 받을 것"이라고 내다봤다. .
4. 데이터센터: 단기 공급 증가, 그러나 장기적으로는 공급 제약
데이터센터는 AI·클라우드 성장으로 수요세가 확실하다. 그러나 단기적으로 공급 증가 속도가 수요를 앞지를 가능성이 있다. 더불어 전력·인허가·환경 규제로 공급이 제약 받는 구조다.
5. 오피스텔: 매매 반사이익은 제한적, 전월세는 대형 중심 상승 전망
리서치센터는 "2026년 오피스텔 시장이 아파트 규제 강도에 따라 달라지되, '매매'와 '전월세' 시장은 엇갈린 흐름을 보일 것"으로 전망했다.
2025년 분석과 내년 전망을 마치며
2025년을 기점으로 국내 부동산 시장은 분화된 흐름을 보이고 있다.
오피스와 물류센터는 과열기 이후 '수요와 공급의 재균형'이 이뤄지며, 공실률과 가격이 조정 국면에 접어들었다. 주택 시장은 고질적인 임대차 구조 문제와 정책 변수 속에 안정 모색이 이어지고 있다. 데이터센터는 디지털 경제 성장을 바탕으로 중장기 성장성이 크지만, 단기적으로 공급 증가 가능성이 있으며, 인프라와 규제 측면의 과제를 해결해야만 장기적인 성장이 기대된다. 오피스텔은 아파트 규제에 연동되는 구조로, 10.15 대책 이후 매매 시장의 반사효과는 제한된다. 그러나 전월세 시장은 대형 중심으로 상승 압력을 받을 전망이다.
류강민 센터장은 "부동산 시장은 전반적으로 과거 대비 안정성과 수익성이 낮아졌지만, 이는 건전한 시장 성숙 과정의 일환"이라며 "무리한 레버리지를 통한 자산가치 급등보다는 내실 있는 운용과 장기적 관점이 필요한 시기"라고 밝혔다. 이어 그는 "정부 역시 시장 왜곡을 최소화하면서 공급 구조 개선과 제도적 보완에 힘써야 할 것"이라고 조언했다.
목차
Part1. 오피스
Part2. 물류
Part3. 주택
Part4. 오피스텔
Part5. 데이터센터