수도권 물류센터의 임대차 시장 트렌드는 알스퀘어에서 정기 발행하는 '물류센터 마켓 리포트'를 통해 확인하실 수 있습니다.
최근 발행된 리포트에 따르면, 2025년부터 공사비 상승과 건설여건 악화로 신규 물류센터 공급이 크게 감소하면서 기존 완공 자산 중심으로 시장이 재편되고 있습니다.
2025년 1분기를 기점으로 상온·저온 모두 공실률이 하락세로 전환되었으나, 규모별로 뚜렷한 차이가 나타나고 있습니다. 2025년 4분기 기준 소형과 초대형 창고는 낮은 공실률을 보이는 반면, 대형 창고는 상대적으로 높은 공실 부담이 지속되고 있어 자산 유형에 따른 선별적 수요 집중이 확인됩니다.
특히 순수 창고면적 비중이 높고 배송 회전율을 극대화할 수 있는 자산이 임차인 유치에서 우위를 점하고 있으며, 창고면적 비중 90% 이상 자산은 공실률이 약 12%에 그치는 반면 60% 미만은 42%에 달하는 등 효율성에 따른 격차가 뚜렷합니다.
시장은 단순 공급 경쟁에서 벗어나 입지·구조 효율·품목 적합성까지 갖춘 자산 중심의 '스펙 경쟁' 구조로 전환되고 있습니다.
알스퀘어에서 연면적 1,000평 이상 오피스빌딩 945개동 대상으로 조사한 오피스 마켓 리포트에 따르면 2025.4Q 서울 및 분당권역 오피스의 평균 거래 평당가는 2,982만 원을 기록하며 직전 분기 대비 약 2.3% 하락하였으나, 2025년 연간 평당가는 전년 대비 7.4% 상승한 3,126만 원으로 집계되었습니다.
이는 분기별 자산 구성에 따른 변동으로 풀이되며, 실질적으로는 21~22년 급등 이후에도 3년 연속 상승 폭을 넓히며 견조한 우상향 추세를 지속하고 있습니다.
서울 오피스의 평균 Cap. Rate는 4.28%로 나타났으며, 이는 지난 분기 대비 0.12%p 상승한 수치입니다. 2025년 4분기 기준, 국고채 3년물 금리는 2.83%이며, 이에 따른 Cap. Rate와 금리 스프레드는 145bps로 확인되었습니다.
기준금리 인하 속도가 더뎌지고 CBD 공급 과잉 우려가 상존함에 따라, 2026년 거래 규모는 전년보다 다소 둔화될 것으로 예상되지만 우량 자산에 대한 선별적 투자 수요가 시장을 뒷받침하며 견조한 거래 수준을 유지할 것으로 전망됩니다.
알스퀘어에서 연면적 1,000평 이상 오피스빌딩 945개동 대상으로 조사한 오피스 마켓 리포트에 따르면
아래 표와 같은 권역별 공실률과 NOC 현황을 확인할 수 있습니다.
2025. 4Q 서울 오피스 평균 공실률은 6.2%로 3분기 연속 감소세를 이어가고 있으며,
평균 NOC(임대료+관리비+공과금)는 267,000원으로 전년 동기 대비 3.5% 상승했습니다.
🔍권역별 데이터 현황
📌용어 정리
보다 자세한 데이터는 아래 리포트를 통해 확인해주세요.
※ 출처 : 알스퀘어 오피스 마켓 리포트 (2025. 4Q)
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알스퀘어에서는 전국 오피스 매물을 직접 검색하고 비교할 수 있는 '매물찾기' 서비스를 운영하고 있습니다.
실시간으로 업데이트 되는 최신 오피스 매물을 보증금, 임대료, 면적 등의 필수 조건과 함께
다양한 상세 필터를 통해 원하는 매물을 지도 기반에서 손쉽게 바로 확인해 볼 수 있습니다.
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📌 '매물찾기' 서비스 이용 방법
1) 서비스 방문하기 ( https://listing.rsquare.co.kr )
2) 오피스 매물 유형 선택하기
3) 지역, 임대료, 면적 등 검색 필터로 원하는 매물 검색하기
4) 마음에 드는 매물 발견 시 '상담 신청' 통해 문의하기
※ 회원가입 시, 보다 많은 매물 정보 확인 가능합니다.
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알스퀘어에서 연면적 3,000평 이상 임대 전용 물류센터 대상으로 조사한 물류센터 마켓 리포트에 따르면,
2025년 4분기 기준으로 전국 상온 물류창고의 평균 임대료는 평당 3.2~3.3만 원 수준을 유지하고 있으며
공실률은 15.3%까지 점진적으로 감소하고 있습니다.
저온 창고의 경우 2024년 4분기부터 임대료가 하락하여 평당 6.0만 원 수준이며,
공실률은 2025년 1분기를 기점으로 하락세로 전환되어 4분기 기준 38.5%로 확인됩니다.
공급 권역별로 보면 경기 동남부가 전국 재고의 27.4%로 가장 높은 비중을 차지하며,
경기 서남부(19.6%), 인천(16.6%), 경남(10.0%) 순으로 물류시설이 집중되어 있습니다.
다만 보관 품목에 따라 지역별 수요 차이가 존재하며,
식료품·생활용품 비중이 높은 경기 북부·전라 지역은 비교적 안정적인 임차수요가 예상되는 반면,
의류·잡화 비중이 높은 경기 동남부는 상대적으로 공실 리스크가 상존하는 것으로 분석됩니다.
보다 자세한 데이터는 아래 리포트를 통해 확인해주세요.
※ 출처 : 알스퀘어 물류 임차시장 트렌드 리포트 2025
수도권 물류센터의 임대차 시장 트렌드는 알스퀘어에서 정기 발행하는 '물류센터 마켓 리포트'를 통해 확인하실 수 있습니다.
최근 발행된 리포트에 따르면,
2025년부터 공사비 상승과 건설여건 악화로 신규 물류센터 공급이 크게 감소하면서
기존 완공 자산 중심으로 시장이 재편되고 있습니다.
2025년 1분기를 기점으로 상온·저온 모두 공실률이 하락세로 전환되었으나, 규모별로 뚜렷한 차이가 나타나고 있습니다.
2025년 4분기 기준 소형과 초대형 창고는 낮은 공실률을 보이는 반면, 대형 창고는 상대적으로 높은 공실 부담이 지속되고 있어 자산 유형에 따른 선별적 수요 집중이 확인됩니다.
특히 순수 창고면적 비중이 높고 배송 회전율을 극대화할 수 있는 자산이 임차인 유치에서 우위를 점하고 있으며,
창고면적 비중 90% 이상 자산은 공실률이 약 12%에 그치는 반면 60% 미만은 42%에 달하는 등 효율성에 따른 격차가 뚜렷합니다.
시장은 단순 공급 경쟁에서 벗어나 입지·구조 효율·품목 적합성까지 갖춘 자산 중심의 '스펙 경쟁' 구조로 전환되고 있습니다.
보다 자세한 데이터는 아래 리포트를 통해 확인해주세요.
※ 출처 : 알스퀘어 물류 임차시장 트렌드 리포트 2025
알스퀘어에서는 전국 물류센터 매물을 직접 검색하고 비교할 수 있는 '매물찾기' 서비스를 운영하고 있습니다.
실시간 업데이트 되는 최신 물류센터 매물을 IC와의 거리, 임대료, 면적, 물류센터 유형 등 필수 조건과 함께
다양한 상세 필터를 통해 원하는 매물을 지도 기반에서 손쉽게 바로 확인해 볼 수 있습니다.
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📌 '매물찾기' 서비스 이용 방법
1) 서비스 방문하기 ( https://listing.rsquare.co.kr )
2) 물류센터 매물 유형 선택하기
3) 지역, 임대료, 면적 등 검색 필터로 원하는 매물 검색하기
4) 마음에 드는 매물 발견 시 '상담 신청'을 통해 문의하기
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리테일 매물 검토의 핵심은
'입지·매출 가능성 + 임대 조건 + 계약 리스크' 3가지를 동시에 확인하는 것입니다.
📌 핵심 체크 포인트
1) 상권 및 입지 : 단순 유동량보다 타켓 고객 적합성이 중요.
- 유동인구 규모·시간대별 변화
- 주요 고객층 및 업종 적합성
- 가시성, 동선, 경쟁 매장
2) 임대 조건 (총 비용) : 총 점유 비용 기준으로 판단.
- 월세 + 관리비 + 공용비(CAM)
- 퍼센트렌트 여부 및 보증금·권리금 구조
- 인테리어 인수 여부 및 원상복구 범위
3) 계약 조건 : 계약갱신청구권 · 5%인상 제한 여부 확인 필수.
- 계약기간·갱신·해지 조건
- 임대료 인상률 및 업종 제한
- 시설 상태·전기·배기 설비 확인
알스퀘어에서는 상권 데이터와 실제 리테일 운영 사례를 기반으로
입지·매출 가능성·임대 조건·계약 리스크를 함께 검토하여 최적의 매물을 제안해 드립니다.
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팝업 스토어는 초단기 임대차의 특성을 가지며,
기획/컨셉 수립 → 장소 소싱 → 계약 및 인허가 → 시공 → 운영/철거 순으로 진행됩니다.
🔍 단계별 절차
1) 컨셉 수립 : 타겟 상권과 기간(주로 1주~1개월)을 설정합니다.
2) 장소 소싱 : 유동인구가 검증된 리테일 1층이나 복합문화공간을 섭외합니다.
3) 계약 : 일반 임대차와 달리 시설 복구 조건 및 단기 임대료(Flat fee) 위주로 계약합니다.
4) 운영 및 철수 : 행사 기간 방문객 수, 구매 전환율 등 마케팅 성과를 분석하며 원상복구 후 퇴거합니다.
팝업스토어는 단순 공간 대여가 아닌, 브랜드 경험과 마케팅 성과를 만드는 핵심 프로젝트입니다.
알스퀘어는 브랜드 목표와 타겟 고객에 맞는 공간 추천부터 계약·운영 후 분석까지,
팝업 스토어의 성공적인 마무리까지 함께 합니다.
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알스퀘어에서 연면적 1,000평 이상 오피스빌딩 945개동 대상으로 조사한 오피스 마켓 리포트에 따르면
2025.4Q 서울 및 분당권역 오피스의 평균 거래 평당가는 2,982만 원을 기록하며 직전 분기 대비 약 2.3% 하락하였으나,
2025년 연간 평당가는 전년 대비 7.4% 상승한 3,126만 원으로 집계되었습니다.
이는 분기별 자산 구성에 따른 변동으로 풀이되며,
실질적으로는 21~22년 급등 이후에도 3년 연속 상승 폭을 넓히며 견조한 우상향 추세를 지속하고 있습니다.
서울 오피스의 평균 Cap. Rate는 4.28%로 나타났으며, 이는 지난 분기 대비 0.12%p 상승한 수치입니다.
2025년 4분기 기준, 국고채 3년물 금리는 2.83%이며, 이에 따른 Cap. Rate와 금리 스프레드는 145bps로 확인되었습니다.
기준금리 인하 속도가 더뎌지고 CBD 공급 과잉 우려가 상존함에 따라,
2026년 거래 규모는 전년보다 다소 둔화될 것으로 예상되지만 우량 자산에 대한 선별적 투자 수요가 시장을 뒷받침하며 견조한 거래 수준을 유지할 것으로 전망됩니다.
보다 자세한 데이터는 아래 리포트를 통해 확인해주세요.
※ 출처 : 알스퀘어 오피스 마켓 리포트 2025. 4Q
Cap Rate(자본환원율)는 부동산 투자 수익률을 나타내는 핵심 지표로,
자산의 가격과 수익성을 동시에 판단하는 기준으로
투자자가 해당 부동산을 통해 기대할 수 있는 연간 수익률을 의미합니다.
예를 들어 Cap Rate이 5%라면, 해당 자산 가격 대비 연간 5%의 수익을 얻는 구조입니다.
🔍 공식
- NOI(순영업소득) : 임대수익 - 운영비용
- Asset Value : 자산 가격
서울 오피스 시장에서는 최근 Cap Rate이 약 4%대 초중반 수준에서 형성되고 있으며,
이는 안정적인 임대수익과 낮은 리스크가 반영된 결과입니다.