▲ 알스퀘어 빅데이터실, 2분기 오피스 마켓 리포트 '서울 오피스, 선별적 회복의 신호탄' 발간
▲ "공급은 멈추고, 수요는 돌아왔다", 상반기 거래액 이미 전년 연간의 70% 근접
▲ '플라이트 투 퀄리티' 심화, 자산 양극화 본격화
4일 상업용 종합서비스 기업 알스퀘어(대표 이용균) 빅데이터실이 발간한 2025년 2분기 오피스 마켓 리얼 리포트 '서울 오피스, 선별적 회복의 신호탄'에 따르면, 2분기 오피스 시장의 키워드는 '선별적 회복'이다. 자산의 크기와 입지, 스펙에 따라 성과 차이가 더욱 벌어지고 있다.
공급의 공백 속에, 수요는 '퀄리티'로 돌아왔다
2분기 서울 오피스 시장은 공급이 거의 멈춘 상태에서 임차 수요가 회복되며 '질적 집중' 양상을 보였다. 상업용 부동산 분석 플랫폼 RA에 따르면 여의도권역(YBD)은 서울 내 가장 낮은 공실률과 가장 높은 임대료 상승률을 동시에 기록했다.
강남권역(GBD)은 IT·테크·게임 업종의 대형 오피스 수요가 견고했다. 빅테크와 외국계 IT기업, 고성장 중견기업의 이전 및 확장이 이어지며, 초대형급 오피스의 공실이 빠르게 해소됐다. 반면, 중소형 자산은 임대료 하락과 공실 누적이 동시에 나타났다.
CBD(광화문·중구 일대) 또한 우량 자산 중심으로 신규 임차가 꾸준히 이뤄졌다. 반면, 중소형 노후 자산에서는 재건축·이전 등으로 인한 공실 증가가 확인됐다.
거래 회복세, 수치가 아닌 '퀄리티'로 입증된다
투자 시장 역시 회복세가 확연하다. RA에 따르면 2025년 상반기 서울 오피스 누적 거래액은 작년 연간 수준의 70%에 도달했다.
거래의 특징은 명확하다. 첫째, 거래가 프라임급 대형 자산에 집중되고 있다. 둘째, 거래 주체가 기관투자자와 함께 실사용 기업도 다수 포함됐다. 셋째, 매입 목적이 수익형에 머무르지 않고 사옥 확보, 자산 전략적 운용 등으로 다양화되고 있다.
'플라이트 투 퀄리티'는 현실이 됐다
알스퀘어 빅데이터실은 2분기 시장 흐름을 "'플라이트 투 퀄리티(Flight to Quality)'의 구조화된 국면"으로 정의한다. 일시적 현상이 아니라 중장기적 방향성이라는 의미이다.
임차 수요의 경우, 산업별로 강한 선호 입지를 중심으로 명확하게 정렬되고 있다. 금융업은 여의도, IT와 게임 산업은 강남, 공공기관이나 복합 산업군은 도심(CBD) 등으로 움직임이 뚜렷하다. 이런 흐름은 단순히 입지에 대한 선호가 아니라, 업무 환경의 품질·에너지 효율·공간 운영 효율까지 고려하는 '신세대 기업의 공간 전략'에서 비롯된 것이라는 분석이다.
하반기 오피스 시장 관전 포인트 '중소형 자산의 대응 전략이 관건'이다
2025년 하반기 서울 오피스 시장은 공급 공백기 속에서 우량 자산 중심의 회복세가 지속될 전망이다.
진원창 실장은 "자산 업그레이드와 피트아웃 전략, 공유오피스 전환, 리브랜딩 등 능동적 대응이 없다면 공실 장기화와 가치 하락이 동시에 나타날 수 있다"며 "결국, 자산 소유자의 전략 역량이 수익성과 공실률을 가르는 핵심 요인이 될 것"이라고 전망했다.
▲ 알스퀘어 빅데이터실, 2분기 오피스 마켓 리포트 '서울 오피스, 선별적 회복의 신호탄' 발간
▲ "공급은 멈추고, 수요는 돌아왔다", 상반기 거래액 이미 전년 연간의 70% 근접
▲ '플라이트 투 퀄리티' 심화, 자산 양극화 본격화
4일 상업용 종합서비스 기업 알스퀘어(대표 이용균) 빅데이터실이 발간한 2025년 2분기 오피스 마켓 리얼 리포트 '서울 오피스, 선별적 회복의 신호탄'에 따르면, 2분기 오피스 시장의 키워드는 '선별적 회복'이다. 자산의 크기와 입지, 스펙에 따라 성과 차이가 더욱 벌어지고 있다.
공급의 공백 속에, 수요는 '퀄리티'로 돌아왔다
2분기 서울 오피스 시장은 공급이 거의 멈춘 상태에서 임차 수요가 회복되며 '질적 집중' 양상을 보였다. 상업용 부동산 분석 플랫폼 RA에 따르면 여의도권역(YBD)은 서울 내 가장 낮은 공실률과 가장 높은 임대료 상승률을 동시에 기록했다.
강남권역(GBD)은 IT·테크·게임 업종의 대형 오피스 수요가 견고했다. 빅테크와 외국계 IT기업, 고성장 중견기업의 이전 및 확장이 이어지며, 초대형급 오피스의 공실이 빠르게 해소됐다. 반면, 중소형 자산은 임대료 하락과 공실 누적이 동시에 나타났다.
CBD(광화문·중구 일대) 또한 우량 자산 중심으로 신규 임차가 꾸준히 이뤄졌다. 반면, 중소형 노후 자산에서는 재건축·이전 등으로 인한 공실 증가가 확인됐다.
거래 회복세, 수치가 아닌 '퀄리티'로 입증된다
투자 시장 역시 회복세가 확연하다. RA에 따르면 2025년 상반기 서울 오피스 누적 거래액은 작년 연간 수준의 70%에 도달했다.
거래의 특징은 명확하다. 첫째, 거래가 프라임급 대형 자산에 집중되고 있다. 둘째, 거래 주체가 기관투자자와 함께 실사용 기업도 다수 포함됐다. 셋째, 매입 목적이 수익형에 머무르지 않고 사옥 확보, 자산 전략적 운용 등으로 다양화되고 있다.
'플라이트 투 퀄리티'는 현실이 됐다
알스퀘어 빅데이터실은 2분기 시장 흐름을 "'플라이트 투 퀄리티(Flight to Quality)'의 구조화된 국면"으로 정의한다. 일시적 현상이 아니라 중장기적 방향성이라는 의미이다.
임차 수요의 경우, 산업별로 강한 선호 입지를 중심으로 명확하게 정렬되고 있다. 금융업은 여의도, IT와 게임 산업은 강남, 공공기관이나 복합 산업군은 도심(CBD) 등으로 움직임이 뚜렷하다. 이런 흐름은 단순히 입지에 대한 선호가 아니라, 업무 환경의 품질·에너지 효율·공간 운영 효율까지 고려하는 '신세대 기업의 공간 전략'에서 비롯된 것이라는 분석이다.
하반기 오피스 시장 관전 포인트 '중소형 자산의 대응 전략이 관건'이다
2025년 하반기 서울 오피스 시장은 공급 공백기 속에서 우량 자산 중심의 회복세가 지속될 전망이다.
진원창 실장은 "자산 업그레이드와 피트아웃 전략, 공유오피스 전환, 리브랜딩 등 능동적 대응이 없다면 공실 장기화와 가치 하락이 동시에 나타날 수 있다"며 "결국, 자산 소유자의 전략 역량이 수익성과 공실률을 가르는 핵심 요인이 될 것"이라고 전망했다.