▶ 알스퀘어 리서치센터, 오피스·물류·주택·데이터센터·오피스텔 등 5대 부문 2026년 전망 발표
▶ "오피스 공실률 전반적 상승·물류센터는 공실 개선·주택 전세 구조 위험·데이터센터 인프라 자산화"
▶ 류강민 센터장, "단기 가격 전망에 휘둘리지 말고, 수요 구조와 입지 경쟁력 기반의 장기 전략 세울 때"
알스퀘어 리서치센터(센터장 류강민)가 2일 발표한 '2025-2026 부동산 시장 종합 분석 보고서'는 섹터별로 엇갈린 전망을 내놨다
서울 오피스는 '공급'보다 '수요 둔화'가 더 큰 문제로 부상하며, 공실률의 전반적인 상승이 예측됐다. 반면, 물류센터는 최악의 공급 과잉 국면을 지나 입지 경쟁 시대로, 데이터센터는 AI 수요 급증에도 전력·인허가 제약으로 '공급 부족' 자산으로 주목받고 있다. 주택은 개인 임대 중심의 전세 구조가 금리 변동에 따라, 시장 불안을 키우는 구조적 위험 요인으로 지적됐다.
보고서는 단기 가격 전망 대신 수요와 공급·비용 구조의 근본 변화에 초점을 맞춰 투자자와 업계에 전략 재편의 필요성을 제시했다.
1. 오피스: 2031년까지 CBD 중심으로, 공실률 상승 예상
보고서는 2026년 서울 오피스 시장이 '수요와 비용 구조, 임차인 이동 패턴을 중심으로 재편될 것'으로 전망했다.
자료에 따르면 서울 전체 오피스 공실률은 중기적으로 6.5% 내외로 높아질 가능성이 있다. 특히 대형 신규 공급이 집중된 CBD 권역은 임대인이 실질 임대료 인하 없이 현 조건을 고수할 경우, 공실률이 일시적으로 두 자릿수까지 높아질 수 있다. 다만 이는 CBD가 역사·금융·문화·관광이 결합된 복합 업무지구로 재정의되는 과정에서 불가피한 구조 재편 단계로 평가된다. 반면에 강남권(GBD)은 약 6%, 여의도(YBD)는 3% 수준으로 상대적으로 낮은 공실률을 유지할 전망이다.
공실률 상승 전망은 공급 계획과 수요 패턴 변화에 근거한다. 2025~2031년 서울에 약 230만 평 규모의 오피스가 공급될 예정이다. 이는 과거 2009~2014년 공급 사이클과 유사한 수준이다. 이 중 CBD에만 90만 평 이상이 집중돼 있다.
류강민 센터장은 "계획된 공급은 대부분 예정대로 시장에 나올 것"이라며 "경기 둔화로 오피스 고용 증가세가 예전만 못하다. 신규 수요 창출이 제한적인 상황"이라고 밝혔다.
올해 서울 오피스 시장에서는 특이한 현상이 관측됐다. 핵심 업무지구와 분당 권역의 신규 공급이 많지 않았음에도, 공실이 늘어난 것. 과거에는 대규모 신규 공급이 약 2년의 시차를 두고 공실률 상승으로 이어졌다. 그러나 최근에는 공급 요인보다, 임대 수요 감소가 공실 증가를 주도하고 있다.
임차인 이동 패턴도 달라졌다. 2015~2023년에는 다수의 벤처·스타트업이 공유오피스를 통해 CBD·강남·여의도로 진입하고, 'Flight-to-Quality' 흐름으로 상위급 빌딩 공실이 빠르게 해소됐다. 그러나 2024년 이후에는 비용 절감 압력으로 CBD·강남·여의도에서 서울 기타 지역이나 수도권 외곽으로 이전하는 '다운그레이드' 사례가 증가하고 있다.
권역별 중심성도 재편 중이다. 강남은 2000년대 이후 가장 가파르게 중심성이 강화됐고, 성수와 마곡은 2018년 이후 급격히 부상했다. 이와 달리 CBD는 노후 빌딩 비중이 높고, 통근 인구가 강남·서초로 이동하면서 중심성이 약화됐다. 보고서는 "CBD의 많은 신규공급은 단기적으로는 공실률을 상승시키지만, 다소 약화된 CBD의 중심성과 매력을 다시 높일 수 있는 기회로 작용할 수 있다"며, "장기적으로 업무·문화·금융이 융합된 국제적 중심지로 재도약할 수 있는 전환기"라고 평가했다.
2. 물류센터: 공급 과잉 지나 조정기로 진입, 2027년 공실률 10%대 회복 전망
물류센터 시장은 과거 공급 과잉 국면을 지나, 입지 선별과 자동화, 교통비 절감이 핵심 키워드인 시장으로 재편되고 있다.
리서치센터는 '공실률이 완만한 속도로 개선될 것'으로 2026년 물류센터 시장을 내다봤다. 시장이 매년 120만 평 내외의 물류 면적을 계속 흡수할 경우, 2025~2027년 연간 약 40만 평의 신규 공급을 고려해도 매년 80만 평가량의 기존 공실이 해소될 수 있다는 분석이다. 이 시나리오대로라면 상온 물류센터 공실률은 2026년 약 12%, 2027년은 9% 수준까지 낮아진다. 저온 물류센터 공실률도 2027년경 27% 수준으로 개선될 전망이다.
공실률 개선 전망의 근거는 신규 공급 급감에 있다. 수도권 기준 2025~2027년 예상되는 연평균 신규 공급량은 약 37만 평이다. 2024년 신규 공급(120만 평)의 3분의 1 수준에 불과하다. 최근 5년간 연평균 15%씩 물류센터 재고가 증가했던 것과 대조적이다.
입지 측면에서는 교통비용이 저렴한 지역에 대한 선호가 지속될 전망이다. 센터가 전국 4,900여 개 읍·면·동을 대상으로 교통비용(거리×물동량)을 분석한 결과, 성남·용인·화성·광주 등 경기 남부 지역이 '전국 수요를 대상으로 한 광역물류'의 최적 입지로 나타났다. 또 '수출입 물류'는 인천·부산·김해 등 항만·공항 인접 지역이, '지역물류'는 인구밀도가 높은 광역시가 가장 낮은 교통비용을 보였다.
올해 3분기 현재 상온 물류센터 공실률은 약 15.7%, 저온(냉장/냉동) 물류센터 공실률은 약 39.2%로 여전히 높은 수준이다. 그러나 2024년에만 120만 평에 달하는 신규 물류센터가 공급됐음에도 전국적으로 공실률에 큰 변화가 없었다. 이는 시장이 연간 120만 평 가량의 신규 면적을 흡수했음을 의미한다. 공급 증가세 둔화와 전자상거래 물동량 확대에 힘입어, 2025년 상온·저온 공실률은 전년 대비 소폭 하락하는 추세다.
자동화 진전은 물류센터 비용 구조를 바꾸고 있다. 자동화로 처리 효율이 2배 증가하면서 임대료보다 교통비가 비용 구조의 핵심이 되고 있다. 특히 저온 물류는 도시락·간편식·신선식품 등 짧은 주기로 반복 배송해야 하는 상품을 다루기 때문에 배송 빈도가 높고, 교통비용 절감 효과가 더 중요하다. 실제로 용인·화성·광주·성남 등 교통비용이 저렴한 지역에 저온 물류 비중이 높게 나타났다.
투자 시장 측면에서는 물류센터 캡레이트가 2022년 전후 급격히 상승하며 가치 조정을 받았다. 그러나 2025년 들어 기준금리 인하 기조가 나타나자 캡레이트 상승세가 둔화되고, 투자 거래는 3분기 일부 회복되는 모습이다.
3. 주택: 전월세 불안정 지속 전망, '전세 구조와 정책 변수가 핵심'
리서치센터는 "금리 하락이나 공급 확대 등 긍정 요인이 없다면, 내년 주택 매매가격은 불안정 속에서 제한적인 등락을, 전세·월세값은 상승 압력을 다소 받을 것"이라고 내다봤다. 특히 '등록임대사업자 제도 개선이 지연되면서, 기업형 임대사업 활성화가 당분간 어려울 것'으로 전망했다. 류강민 센터장은 "전세 제도의 구조적 개선과 임대주택 공급 주체 다변화가 향후, 주택 시장 안정의 핵심 과제"라고 밝혔다.
이러한 전망의 근거는 국내 주택 시장의 독특한 구조에 있다. 우리나라는 임대주택의 약 85%를 개인 임대인이 소유하고 있다. 이는 미국(40%대)·일본·독일(60%대) 등 주요국보다 훨씬 높은 비중이다. 개인이 임대를 공급할 경우, 세금·금리·개인 사정에 따라 임대료와 계약 조건이 크게 달라질 수 있어, 세입자에게 높은 불안정성을 초래한다.
한국의 독특한 보증금(전세금) 제도도 시장 변수로 작용한다. 해외에서는 보증금이 통상 월세 1~3개월치로 임대료 미납 등에 대비한 담보 성격이다. 반면 국내에서는 월세를 대신하는 거액의 장기 임대료 성격을 지닌다. 우리나라의 전세 보증금 규모는 월세의 40배를 웃돈다. 집주인은 전세 보증금을 투자 자본으로 활용된다. 그리고 세입자가 맡긴 보증금에 자기 자본과 대출을 더해 추가 주택을 매입(갭 투자)할 수 있다.
통상 금리 수준에 따라 전세와 매매의 움직임은 달라진다. 저금리일 때는 집주인이 월세를, 세입자는 전세를 선호해 전세가격이 급등한다. 반대로 고금리일 때는 집주인이 보증금을, 세입자는 월세를 선호해 전세가격이 안정되거나 하락한다.
전 세계적으로도 인구 1,000명당 주택 수를 비교하면, 우리나라는 조사 대상 43개국 중 38위로, 일본(17위)이나 미국(27위)보다 인당 주택 수가 적다. 특히 서울은 주택보급률이 100%에 미달해 전월세 시장의 경쟁이 치열한 상태다.
2025년 10월 정부가 내놓은 부동산 대책(10·15 대책) 이후 일부 전월세 매물이 감소해 수도권을 중심으로 전셋값·월세값이 다시 상승 압력을 받고 있다.
리서치센터는 "임대사업자 규제 변화로 임대 물건이 줄면서 임대료 상승과 매매가격 불안정이 예상된다"고 분석했다.
임대사업 규제와 토지거래허가제, 민간임대주택 규제 강화 등이 전월세 공급을 줄이는 방향으로 작용하면서 전월세 매물 감소, 전세에서 월세로의 전환 가속, 저소득층·무주택자의 주거 불안 확대 등의 부작용이 나타날 수 있다.
4. 데이터센터: 단기 공급 증가, 그러나 장기적으로는 공급 제약
데이터센터는 AI·클라우드 성장으로 수요세가 확실하다. 그러나 단기적으로 공급 증가 속도가 수요를 앞지를 가능성이 있다. 더불어 전력·인허가·환경 규제로 공급이 제약 받는 구조다.
알스퀘어는 보고서에서 "개발 중인 데이터센터 물량 출하로, 일시적 공급 과잉이 있을 수 있으나, 중장기적으로는 공급 제약으로 안정적인 성장세'를 전망했다. 글로벌 시장은 2023년 대비, 2029년까지 약 1.8배 성장할 것으로 예상된다. GPU·NPU 같은 고성능 연산 수요가 늘어날수록 전력·냉각·보안·네트워크 인프라의 중요성이 커진다.
업계는 '엣지 데이터센터'와 'AI 데이터센터'에 대한 논의가 활발하다. 중앙 집중형 초대형 센터와 함께, 5G 시대 실시간 처리를 위한 소형 엣지 센터와 인공지능 연산에 특화된 고성능 센터 수요가 부상하고 있다.
전망의 근거는 수요의 확실성과 공급의 시차에 있다. AI, 클라우드, 스트리밍, 게임, 핀테크 등 모든 디지털 서비스가 데이터센터를 필요로 해 장기 성장성은 확실하다. 다만 현재 개발 중인 프로젝트들이 완공되는 향후 5년 간은 공급이 수요 증가 속도를 앞지르며 일시적 과잉이 나타날 수 있다.
그러나 중장기적으로는, 다양한 공급 제약 상황이 시장을 안정세로 돌려놓을 전망이다. 2018년 건축법 시행령 개정 이후, 데이터센터는 '방송통신시설' 용도로만 지을 수 있다. 2023년 이후에는 전력계통영향평가, 분산에너지 관련 규제가 강화되면서 수도권 내 대규모 데이터센터 인허가가 크게 줄었다. 특히 전력 수급은 데이터센터 개발의 최대 제약 요인이다. 전국 전력 예비율은 점차 낮아지는 추세이며, 수도권은 예비율이 5% 미만인 구간도 있다. 대규모 데이터센터는 한 번에 수십~수백 MW의 전력을 사용하기 때문에 전력망 여유 확보와 수전 승인이 개발 가능성을 좌우한다.
데이터센터가 위치할 지역의 주민들 반발도 개발 제약 요인이다. 일부 주민들은 전자파, 소음, 열섬 현상, 환경 훼손 등을 우려해 반대 운동을 벌인다. 리서치센터는 "실제로 인허가를 받고도 개발이 중단되거나, 지연된 사례가 있다"면서, "안정적인 공급을 위해서는 냉각 설비 소음을 줄이고, 폐열을 인근 지역 난방에 활용하는 등 친환경적인 개발 방식이 필요하다"고 조언했다.
국내 데이터센터 개발 인허가는 2019년 이후 증가세를 보이다가 2023년부터 감소세로 전환됐다. 정부가 전력 수급 적정성 검토를 위해 '전력 수전 예정 통지서'를 활용하고, 분산에너지 활성화 특별법을 제정하는 등 규제를 강화한 영향이다. 2025년 9월 기준 인허가 건수는 전년 대비 절반 수준(월간 10건 내외)으로 줄었다.
투자시장 측면에서는 국내 주요 자산운용사들이 데이터센터 개발에 적극 나서는 상황이다. 2020년대 들어 자산운용사들이 데이터센터를 매입하거나 개발 부지에 투자한 사례가 늘었다. 통신사·IT기업뿐 아니라 전문 운영사까지 다양한 주체가 시장에 참여하고 있다. 완공된 데이터센터는 물론, 개발 부지와 사업권 거래도 활발하다.
5. 오피스텔: 매매 반사이익은 제한적, 전월세는 대형 중심 상승 전망
리서치센터는 "2026년 오피스텔 시장이 아파트 규제 강도에 따라 달라지되, '매매'와 '전월세' 시장은 엇갈린 흐름을 보일 것"으로 전망했다. 과거에는 아파트 규제가 강화되면 실수요가 오피스텔로 이동하며 매매가격이 상승했다. 그러나 2025년 10월 정부가 내놓은 부동산 대책(10.15 대책)에서 오피스텔에도 전매제한(1년)과 다주택자에 대한 세제 중과가 적용되면서 매매 시장의 반사효과는 제한될 전망이다. 반면 전월세 시장은 중대형 면적을 중심으로 상승 압력이 나타날 가능성이 있다.
전망의 근거는 오피스텔 시장의 독특한 수요 구조에 있다. 오피스텔은 크게 두 시장으로 나뉜다. 소형(40㎡ 이하)은 1인 가구 중심의 월세 시장으로, 평균 35세의 젊은 층과 여성 선호가 높다. 중대형(85㎡ 초과)은 2017년 이후 아파트 규제 강화로 실수요가 이동한 시장이다.
2017년부터 아파트 중심 규제가 강화되면서 2인 이상 가구의 실수요가 중대형 오피스텔로 이동했다. 실제로 2017년 이전에는 면적이 작을수록 가격 상승률이 높았으나, 2017년 이후에는 중대형 면적이 더 높게 상승했다. 전용면적 85㎡를 초과한 중대형 오피스텔의 가격은 아파트 가격 상승과 상당히 유사한 패턴을 보인다. 10.15 대책으로 오피스텔 매매 시장의 반사효과가 제한되는 가운데, 아파트 전월세 수요가 여전히 오피스텔로 이동할 수 있어 중대형 오피스텔의 전월세 가격은 상승할 가능성이 있다.
류강민 센터장은 "오피스텔은 1인 가구 대상의 소형 중심, 월세 비중이 높은 주택 유형이다. 2023년 주거실태조사에서 오피스텔의 주거환경 만족도는 단독·다가구·연립·다세대보다 높고, 아파트와 비슷한 수준"이라고 설명했다. 이어 그는 "8평대의 작은 면적으로 1인 가구가 선호하며, 시설·주차·치안이 양호해 여성의 선호도도 높다"며, "그러나 높은 월세로 인해 잦은 이사와 공실 문제를 안고 있다. 평당 임대료가 다른 주택 유형보다 높아 평균 거주기간이 1.5년에 불과하다. 월세 부담으로 인한 짧은 거주기간은 임대료 상승에도 민감하게 반응한다"고 분석했다.
가격 동향을 보면, 임대료 부담이 높아 월세 상승률은 연 0.7%로 낮지만, 전세는 보증금을 반환하는 형태라 연 3.7%로 높은 상승률을 보인다. 다른 주택 유형에 비해 매매가 상승률이 낮은 것은 월세 상승의 한계가 매매가에도 영향을 미쳤기 때문이다. 거래 현황을 보면 전세보다 월세 거래가 더 많으며, 소형 면적의 거래 비중이 높다. 40㎡ 이하 비중은 월세가 90%대, 전세도 80%대다. 매매 거래는 연간 2만여 건 미만이며, 2017년부터 2021년까지 거래가 증가하다가 이후 감소했다.
6. 2025년 분석과 내년 전망을 마치며
2025년을 기점으로 국내 부동산 시장은 분화된 흐름을 보이고 있다.
오피스와 물류센터는 과열기 이후 '수요와 공급의 재균형'이 이뤄지며, 공실률과 가격이 조정 국면에 접어들었다. 주택 시장은 고질적인 임대차 구조 문제와 정책 변수 속에 안정 모색이 이어지고 있다. 데이터센터는 디지털 경제 성장을 바탕으로 중장기 성장성이 크지만, 단기적으로 공급 증가 가능성이 있으며, 인프라와 규제 측면의 과제를 해결해야만 장기적인 성장이 기대된다. 오피스텔은 아파트 규제에 연동되는 구조로, 10.15 대책 이후 매매 시장의 반사효과는 제한된다. 그러나 전월세 시장은 대형 중심으로 상승 압력을 받을 전망이다.
류강민 센터장은 "부동산 시장은 전반적으로 과거 대비 안정성과 수익성이 낮아졌지만, 이는 건전한 시장 성숙 과정의 일환"이라며 "무리한 레버리지를 통한 자산가치 급등보다는 내실 있는 운용과 장기적 관점이 필요한 시기"라고 밝혔다. 이어 그는 "정부 역시 시장 왜곡을 최소화하면서 공급 구조 개선과 제도적 보완에 힘써야 할 것"이라고 조언했다.
▶ 알스퀘어 리서치센터, 오피스·물류·주택·데이터센터·오피스텔 등 5대 부문 2026년 전망 발표
▶ "오피스 공실률 전반적 상승·물류센터는 공실 개선·주택 전세 구조 위험·데이터센터 인프라 자산화"
▶ 류강민 센터장, "단기 가격 전망에 휘둘리지 말고, 수요 구조와 입지 경쟁력 기반의 장기 전략 세울 때"
알스퀘어 리서치센터(센터장 류강민)가 2일 발표한 '2025-2026 부동산 시장 종합 분석 보고서'는 섹터별로 엇갈린 전망을 내놨다
서울 오피스는 '공급'보다 '수요 둔화'가 더 큰 문제로 부상하며, 공실률의 전반적인 상승이 예측됐다. 반면, 물류센터는 최악의 공급 과잉 국면을 지나 입지 경쟁 시대로, 데이터센터는 AI 수요 급증에도 전력·인허가 제약으로 '공급 부족' 자산으로 주목받고 있다. 주택은 개인 임대 중심의 전세 구조가 금리 변동에 따라, 시장 불안을 키우는 구조적 위험 요인으로 지적됐다.
보고서는 단기 가격 전망 대신 수요와 공급·비용 구조의 근본 변화에 초점을 맞춰 투자자와 업계에 전략 재편의 필요성을 제시했다.
1. 오피스: 2031년까지 CBD 중심으로, 공실률 상승 예상
보고서는 2026년 서울 오피스 시장이 '수요와 비용 구조, 임차인 이동 패턴을 중심으로 재편될 것'으로 전망했다.
자료에 따르면 서울 전체 오피스 공실률은 중기적으로 6.5% 내외로 높아질 가능성이 있다. 특히 대형 신규 공급이 집중된 CBD 권역은 임대인이 실질 임대료 인하 없이 현 조건을 고수할 경우, 공실률이 일시적으로 두 자릿수까지 높아질 수 있다. 다만 이는 CBD가 역사·금융·문화·관광이 결합된 복합 업무지구로 재정의되는 과정에서 불가피한 구조 재편 단계로 평가된다. 반면에 강남권(GBD)은 약 6%, 여의도(YBD)는 3% 수준으로 상대적으로 낮은 공실률을 유지할 전망이다.
공실률 상승 전망은 공급 계획과 수요 패턴 변화에 근거한다. 2025~2031년 서울에 약 230만 평 규모의 오피스가 공급될 예정이다. 이는 과거 2009~2014년 공급 사이클과 유사한 수준이다. 이 중 CBD에만 90만 평 이상이 집중돼 있다.
류강민 센터장은 "계획된 공급은 대부분 예정대로 시장에 나올 것"이라며 "경기 둔화로 오피스 고용 증가세가 예전만 못하다. 신규 수요 창출이 제한적인 상황"이라고 밝혔다.
올해 서울 오피스 시장에서는 특이한 현상이 관측됐다. 핵심 업무지구와 분당 권역의 신규 공급이 많지 않았음에도, 공실이 늘어난 것. 과거에는 대규모 신규 공급이 약 2년의 시차를 두고 공실률 상승으로 이어졌다. 그러나 최근에는 공급 요인보다, 임대 수요 감소가 공실 증가를 주도하고 있다.
임차인 이동 패턴도 달라졌다. 2015~2023년에는 다수의 벤처·스타트업이 공유오피스를 통해 CBD·강남·여의도로 진입하고, 'Flight-to-Quality' 흐름으로 상위급 빌딩 공실이 빠르게 해소됐다. 그러나 2024년 이후에는 비용 절감 압력으로 CBD·강남·여의도에서 서울 기타 지역이나 수도권 외곽으로 이전하는 '다운그레이드' 사례가 증가하고 있다.
권역별 중심성도 재편 중이다. 강남은 2000년대 이후 가장 가파르게 중심성이 강화됐고, 성수와 마곡은 2018년 이후 급격히 부상했다. 이와 달리 CBD는 노후 빌딩 비중이 높고, 통근 인구가 강남·서초로 이동하면서 중심성이 약화됐다. 보고서는 "CBD의 많은 신규공급은 단기적으로는 공실률을 상승시키지만, 다소 약화된 CBD의 중심성과 매력을 다시 높일 수 있는 기회로 작용할 수 있다"며, "장기적으로 업무·문화·금융이 융합된 국제적 중심지로 재도약할 수 있는 전환기"라고 평가했다.
2. 물류센터: 공급 과잉 지나 조정기로 진입, 2027년 공실률 10%대 회복 전망
물류센터 시장은 과거 공급 과잉 국면을 지나, 입지 선별과 자동화, 교통비 절감이 핵심 키워드인 시장으로 재편되고 있다.
리서치센터는 '공실률이 완만한 속도로 개선될 것'으로 2026년 물류센터 시장을 내다봤다. 시장이 매년 120만 평 내외의 물류 면적을 계속 흡수할 경우, 2025~2027년 연간 약 40만 평의 신규 공급을 고려해도 매년 80만 평가량의 기존 공실이 해소될 수 있다는 분석이다. 이 시나리오대로라면 상온 물류센터 공실률은 2026년 약 12%, 2027년은 9% 수준까지 낮아진다. 저온 물류센터 공실률도 2027년경 27% 수준으로 개선될 전망이다.
공실률 개선 전망의 근거는 신규 공급 급감에 있다. 수도권 기준 2025~2027년 예상되는 연평균 신규 공급량은 약 37만 평이다. 2024년 신규 공급(120만 평)의 3분의 1 수준에 불과하다. 최근 5년간 연평균 15%씩 물류센터 재고가 증가했던 것과 대조적이다.
입지 측면에서는 교통비용이 저렴한 지역에 대한 선호가 지속될 전망이다. 센터가 전국 4,900여 개 읍·면·동을 대상으로 교통비용(거리×물동량)을 분석한 결과, 성남·용인·화성·광주 등 경기 남부 지역이 '전국 수요를 대상으로 한 광역물류'의 최적 입지로 나타났다. 또 '수출입 물류'는 인천·부산·김해 등 항만·공항 인접 지역이, '지역물류'는 인구밀도가 높은 광역시가 가장 낮은 교통비용을 보였다.
올해 3분기 현재 상온 물류센터 공실률은 약 15.7%, 저온(냉장/냉동) 물류센터 공실률은 약 39.2%로 여전히 높은 수준이다. 그러나 2024년에만 120만 평에 달하는 신규 물류센터가 공급됐음에도 전국적으로 공실률에 큰 변화가 없었다. 이는 시장이 연간 120만 평 가량의 신규 면적을 흡수했음을 의미한다. 공급 증가세 둔화와 전자상거래 물동량 확대에 힘입어, 2025년 상온·저온 공실률은 전년 대비 소폭 하락하는 추세다.
자동화 진전은 물류센터 비용 구조를 바꾸고 있다. 자동화로 처리 효율이 2배 증가하면서 임대료보다 교통비가 비용 구조의 핵심이 되고 있다. 특히 저온 물류는 도시락·간편식·신선식품 등 짧은 주기로 반복 배송해야 하는 상품을 다루기 때문에 배송 빈도가 높고, 교통비용 절감 효과가 더 중요하다. 실제로 용인·화성·광주·성남 등 교통비용이 저렴한 지역에 저온 물류 비중이 높게 나타났다.
투자 시장 측면에서는 물류센터 캡레이트가 2022년 전후 급격히 상승하며 가치 조정을 받았다. 그러나 2025년 들어 기준금리 인하 기조가 나타나자 캡레이트 상승세가 둔화되고, 투자 거래는 3분기 일부 회복되는 모습이다.
3. 주택: 전월세 불안정 지속 전망, '전세 구조와 정책 변수가 핵심'
리서치센터는 "금리 하락이나 공급 확대 등 긍정 요인이 없다면, 내년 주택 매매가격은 불안정 속에서 제한적인 등락을, 전세·월세값은 상승 압력을 다소 받을 것"이라고 내다봤다. 특히 '등록임대사업자 제도 개선이 지연되면서, 기업형 임대사업 활성화가 당분간 어려울 것'으로 전망했다. 류강민 센터장은 "전세 제도의 구조적 개선과 임대주택 공급 주체 다변화가 향후, 주택 시장 안정의 핵심 과제"라고 밝혔다.
이러한 전망의 근거는 국내 주택 시장의 독특한 구조에 있다. 우리나라는 임대주택의 약 85%를 개인 임대인이 소유하고 있다. 이는 미국(40%대)·일본·독일(60%대) 등 주요국보다 훨씬 높은 비중이다. 개인이 임대를 공급할 경우, 세금·금리·개인 사정에 따라 임대료와 계약 조건이 크게 달라질 수 있어, 세입자에게 높은 불안정성을 초래한다.
한국의 독특한 보증금(전세금) 제도도 시장 변수로 작용한다. 해외에서는 보증금이 통상 월세 1~3개월치로 임대료 미납 등에 대비한 담보 성격이다. 반면 국내에서는 월세를 대신하는 거액의 장기 임대료 성격을 지닌다. 우리나라의 전세 보증금 규모는 월세의 40배를 웃돈다. 집주인은 전세 보증금을 투자 자본으로 활용된다. 그리고 세입자가 맡긴 보증금에 자기 자본과 대출을 더해 추가 주택을 매입(갭 투자)할 수 있다.
통상 금리 수준에 따라 전세와 매매의 움직임은 달라진다. 저금리일 때는 집주인이 월세를, 세입자는 전세를 선호해 전세가격이 급등한다. 반대로 고금리일 때는 집주인이 보증금을, 세입자는 월세를 선호해 전세가격이 안정되거나 하락한다.
전 세계적으로도 인구 1,000명당 주택 수를 비교하면, 우리나라는 조사 대상 43개국 중 38위로, 일본(17위)이나 미국(27위)보다 인당 주택 수가 적다. 특히 서울은 주택보급률이 100%에 미달해 전월세 시장의 경쟁이 치열한 상태다.
2025년 10월 정부가 내놓은 부동산 대책(10·15 대책) 이후 일부 전월세 매물이 감소해 수도권을 중심으로 전셋값·월세값이 다시 상승 압력을 받고 있다.
리서치센터는 "임대사업자 규제 변화로 임대 물건이 줄면서 임대료 상승과 매매가격 불안정이 예상된다"고 분석했다.
임대사업 규제와 토지거래허가제, 민간임대주택 규제 강화 등이 전월세 공급을 줄이는 방향으로 작용하면서 전월세 매물 감소, 전세에서 월세로의 전환 가속, 저소득층·무주택자의 주거 불안 확대 등의 부작용이 나타날 수 있다.
4. 데이터센터: 단기 공급 증가, 그러나 장기적으로는 공급 제약
데이터센터는 AI·클라우드 성장으로 수요세가 확실하다. 그러나 단기적으로 공급 증가 속도가 수요를 앞지를 가능성이 있다. 더불어 전력·인허가·환경 규제로 공급이 제약 받는 구조다.
알스퀘어는 보고서에서 "개발 중인 데이터센터 물량 출하로, 일시적 공급 과잉이 있을 수 있으나, 중장기적으로는 공급 제약으로 안정적인 성장세'를 전망했다. 글로벌 시장은 2023년 대비, 2029년까지 약 1.8배 성장할 것으로 예상된다. GPU·NPU 같은 고성능 연산 수요가 늘어날수록 전력·냉각·보안·네트워크 인프라의 중요성이 커진다.
업계는 '엣지 데이터센터'와 'AI 데이터센터'에 대한 논의가 활발하다. 중앙 집중형 초대형 센터와 함께, 5G 시대 실시간 처리를 위한 소형 엣지 센터와 인공지능 연산에 특화된 고성능 센터 수요가 부상하고 있다.
전망의 근거는 수요의 확실성과 공급의 시차에 있다. AI, 클라우드, 스트리밍, 게임, 핀테크 등 모든 디지털 서비스가 데이터센터를 필요로 해 장기 성장성은 확실하다. 다만 현재 개발 중인 프로젝트들이 완공되는 향후 5년 간은 공급이 수요 증가 속도를 앞지르며 일시적 과잉이 나타날 수 있다.
그러나 중장기적으로는, 다양한 공급 제약 상황이 시장을 안정세로 돌려놓을 전망이다. 2018년 건축법 시행령 개정 이후, 데이터센터는 '방송통신시설' 용도로만 지을 수 있다. 2023년 이후에는 전력계통영향평가, 분산에너지 관련 규제가 강화되면서 수도권 내 대규모 데이터센터 인허가가 크게 줄었다. 특히 전력 수급은 데이터센터 개발의 최대 제약 요인이다. 전국 전력 예비율은 점차 낮아지는 추세이며, 수도권은 예비율이 5% 미만인 구간도 있다. 대규모 데이터센터는 한 번에 수십~수백 MW의 전력을 사용하기 때문에 전력망 여유 확보와 수전 승인이 개발 가능성을 좌우한다.
데이터센터가 위치할 지역의 주민들 반발도 개발 제약 요인이다. 일부 주민들은 전자파, 소음, 열섬 현상, 환경 훼손 등을 우려해 반대 운동을 벌인다. 리서치센터는 "실제로 인허가를 받고도 개발이 중단되거나, 지연된 사례가 있다"면서, "안정적인 공급을 위해서는 냉각 설비 소음을 줄이고, 폐열을 인근 지역 난방에 활용하는 등 친환경적인 개발 방식이 필요하다"고 조언했다.
국내 데이터센터 개발 인허가는 2019년 이후 증가세를 보이다가 2023년부터 감소세로 전환됐다. 정부가 전력 수급 적정성 검토를 위해 '전력 수전 예정 통지서'를 활용하고, 분산에너지 활성화 특별법을 제정하는 등 규제를 강화한 영향이다. 2025년 9월 기준 인허가 건수는 전년 대비 절반 수준(월간 10건 내외)으로 줄었다.
투자시장 측면에서는 국내 주요 자산운용사들이 데이터센터 개발에 적극 나서는 상황이다. 2020년대 들어 자산운용사들이 데이터센터를 매입하거나 개발 부지에 투자한 사례가 늘었다. 통신사·IT기업뿐 아니라 전문 운영사까지 다양한 주체가 시장에 참여하고 있다. 완공된 데이터센터는 물론, 개발 부지와 사업권 거래도 활발하다.
5. 오피스텔: 매매 반사이익은 제한적, 전월세는 대형 중심 상승 전망
리서치센터는 "2026년 오피스텔 시장이 아파트 규제 강도에 따라 달라지되, '매매'와 '전월세' 시장은 엇갈린 흐름을 보일 것"으로 전망했다. 과거에는 아파트 규제가 강화되면 실수요가 오피스텔로 이동하며 매매가격이 상승했다. 그러나 2025년 10월 정부가 내놓은 부동산 대책(10.15 대책)에서 오피스텔에도 전매제한(1년)과 다주택자에 대한 세제 중과가 적용되면서 매매 시장의 반사효과는 제한될 전망이다. 반면 전월세 시장은 중대형 면적을 중심으로 상승 압력이 나타날 가능성이 있다.
전망의 근거는 오피스텔 시장의 독특한 수요 구조에 있다. 오피스텔은 크게 두 시장으로 나뉜다. 소형(40㎡ 이하)은 1인 가구 중심의 월세 시장으로, 평균 35세의 젊은 층과 여성 선호가 높다. 중대형(85㎡ 초과)은 2017년 이후 아파트 규제 강화로 실수요가 이동한 시장이다.
2017년부터 아파트 중심 규제가 강화되면서 2인 이상 가구의 실수요가 중대형 오피스텔로 이동했다. 실제로 2017년 이전에는 면적이 작을수록 가격 상승률이 높았으나, 2017년 이후에는 중대형 면적이 더 높게 상승했다. 전용면적 85㎡를 초과한 중대형 오피스텔의 가격은 아파트 가격 상승과 상당히 유사한 패턴을 보인다. 10.15 대책으로 오피스텔 매매 시장의 반사효과가 제한되는 가운데, 아파트 전월세 수요가 여전히 오피스텔로 이동할 수 있어 중대형 오피스텔의 전월세 가격은 상승할 가능성이 있다.
류강민 센터장은 "오피스텔은 1인 가구 대상의 소형 중심, 월세 비중이 높은 주택 유형이다. 2023년 주거실태조사에서 오피스텔의 주거환경 만족도는 단독·다가구·연립·다세대보다 높고, 아파트와 비슷한 수준"이라고 설명했다. 이어 그는 "8평대의 작은 면적으로 1인 가구가 선호하며, 시설·주차·치안이 양호해 여성의 선호도도 높다"며, "그러나 높은 월세로 인해 잦은 이사와 공실 문제를 안고 있다. 평당 임대료가 다른 주택 유형보다 높아 평균 거주기간이 1.5년에 불과하다. 월세 부담으로 인한 짧은 거주기간은 임대료 상승에도 민감하게 반응한다"고 분석했다.
가격 동향을 보면, 임대료 부담이 높아 월세 상승률은 연 0.7%로 낮지만, 전세는 보증금을 반환하는 형태라 연 3.7%로 높은 상승률을 보인다. 다른 주택 유형에 비해 매매가 상승률이 낮은 것은 월세 상승의 한계가 매매가에도 영향을 미쳤기 때문이다. 거래 현황을 보면 전세보다 월세 거래가 더 많으며, 소형 면적의 거래 비중이 높다. 40㎡ 이하 비중은 월세가 90%대, 전세도 80%대다. 매매 거래는 연간 2만여 건 미만이며, 2017년부터 2021년까지 거래가 증가하다가 이후 감소했다.
6. 2025년 분석과 내년 전망을 마치며
2025년을 기점으로 국내 부동산 시장은 분화된 흐름을 보이고 있다.
오피스와 물류센터는 과열기 이후 '수요와 공급의 재균형'이 이뤄지며, 공실률과 가격이 조정 국면에 접어들었다. 주택 시장은 고질적인 임대차 구조 문제와 정책 변수 속에 안정 모색이 이어지고 있다. 데이터센터는 디지털 경제 성장을 바탕으로 중장기 성장성이 크지만, 단기적으로 공급 증가 가능성이 있으며, 인프라와 규제 측면의 과제를 해결해야만 장기적인 성장이 기대된다. 오피스텔은 아파트 규제에 연동되는 구조로, 10.15 대책 이후 매매 시장의 반사효과는 제한된다. 그러나 전월세 시장은 대형 중심으로 상승 압력을 받을 전망이다.
류강민 센터장은 "부동산 시장은 전반적으로 과거 대비 안정성과 수익성이 낮아졌지만, 이는 건전한 시장 성숙 과정의 일환"이라며 "무리한 레버리지를 통한 자산가치 급등보다는 내실 있는 운용과 장기적 관점이 필요한 시기"라고 밝혔다. 이어 그는 "정부 역시 시장 왜곡을 최소화하면서 공급 구조 개선과 제도적 보완에 힘써야 할 것"이라고 조언했다.