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국내 1위 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어입니다. 알스퀘어 빅데이터컨설팅실에서 발간한 '2025 4Q 오피스 마켓 리포트'를 전해드립니다. |
시장, 업계 최고의 전문가들이 다양한 시장 자료를 토대로 분석한 인사이트를 담았습니다. 아래 버튼을 누르시면 리포트를 받을 수 있습니다. |
서울 오피스 시장은 3분기 연속 공실률 하락과 임대료 상승을 기록하며 표면적으로 안정화 흐름을 이어가고 있습니다. 다만 공실 감소는 YBD 및 일부 랜드마크 자산에 집중되며, CBD·GBD·BBD 등 주요 권역에서는 오히려 공실이 증가하는 모습도 나타났습니다. 시장 전반이 회복됐다기보다는 선별적 수요에 의해 지표가 변화하는 국면으로 해석됩니다. |
2025년 서울 오피스 투자시장은 연간 거래규모 약 26.1조 원을 기록하며 역대 최고치를 경신했습니다. 다만 투자시장 역시 전반적 회복이라기보다, 프라임급 오피스 등 우량 자산에 거래가 집중된 결과로 풀이됩니다. 코어 자산 중심으로 유동성이 제한적으로 흐르는 ‘선별적 투자 시장’에 진입했다는 평가입니다. |
analytics - ’25.4Q 서울 오피스 평균 공실률은 전분기 대비 0.4%p 하락한 6.2%를 기록하며 3분기 연속 감소세를 보였습니다.
- 이러한 시장 안정화는 YBD 및 Others 권역 내 주요 자산들을 중심으로 공실이 해소되면서 전체 지표 개선을 견인한 결과로 분석됩니다.
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프라임/비프라임, 권역별 임대료 레벨 격차 뚜렷 |
data 서울 오피스 평균 임대료(NOC)
2025년 4분기 267천 원/평
→ 전분기 대비 +0.6%
→ 전년 동기 대비 +3.5%
서울 오피스 권역별 평균 임대료 (NOC, ’25.4Q) CBD 약 302천 원/평
GBD 약 305천 원/평 → 최고
YBD 약 267천 원/평
BBD 약 215천 원/평
기타 203천 원/평 → 최저 → 최고/최저 임대료 비교 : 약 100천 원 차 (약 +50% 격차)
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analytics
- 권역별로 GBD(약 305천 원), CBD(약 302천 원)는 300천 원대 수준을 유지한 반면, BBD(약 215천 원), 기타(203천 원)는 200천 원대 초중반에 머물며 권역별 가격 격차가 뚜렷하게 나타났습니다.
- 최고(GBD)와 최저(기타) 간 임대료 차이는 약 100천 원 수준으로, 약 50%에 달하는 격차를 보였습니다. 이는 프라임 권역 중심으로 가격이 유지·상승되는 가운데 비프라임 권역은 별도의 가격 레벨로 분리되는 구조가 고착화되고 있음을 시사합니다.
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2025 오피스 누적 투자규모 26.1조로 역대 최대, 4분기는 ‘수익증권’ 거래가 이끌었다 |
data - 2025년 4분기 서울·분당 오피스 거래
거래 금액 6.9조 원
거래 면적 약 24만 평
- 수익증권 거래 비중 46%
- 전략적 투자자(SI) 점유율
거래 건수 기준 약 40%, 거래 금액 기준 약 20%
→ 건수 대비 금액 비중 낮음, 중형 딜 중심 적극 매수 흐름
- 2025년 누적 투자규모 26.1조 원 → 역대 최고치 경신
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analytics - ’25년 4분기 거래 규모는 6.9조 원으로 전분기 대비 소폭 감소했습니다.
- 다만 연간 기준 누적 거래 규모가 26.1조 원을 기록하며 서울 오피스 투자시장은 역대 최대 규모로 확대되었습니다.
- 다만 이번 거래 확대는 시장 전반의 투자 회복이라기보다, 대형 자산 중심의 거래와 구조적 투자 방식 변화가 결합된 결과로 해석됩니다. 특히 4분기의 전체 거래 금액의 46%가 수익증권 형태로 이루어지며, 취득세 절감과 거래 효율성을 고려한 구조형 투자 방식이 빠르게 확산되고 있습니다.
- 또한 전략적 투자자(SI)가 거래 건수 기준 약 40%를 차지하며, 단순 투자 목적을 넘어 사옥 확보 및 그룹 내 자산 재편을 위한 거래가 활발하게 나타난 것으로 보입니다.
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RA 유저의 최다 사용 기능 TOP 5를 알아볼까요? |
35%로 압도적 1위를 차지한 기능은, '통계분석' RA 유저분들의 최근 3개월간의 행동 데이터를 보면, 가장 많이 활용된 기능은 단연 ‘통계분석’이었습니다. 출시 6개월 만에 전체 사용의 35%를 차지하며 다른 기능들을 크게 앞선 압도적 1위로 자리 잡았습니다.
그 뒤를 이어 오피스 시장을 다루는 마켓리포트(24%), 빌딩 간 비교 기능인 비교(24%)가 나란히 2·3위를 기록했습니다. 물류 리포트는 12%로 뒤를 이었으며, 기타 기능은 5% 수준이었습니다.
“데이터를 ‘보는 것’에서 ‘분석하는 것’으로” 최다 사용 기능 TOP 5를 통해 RA 유저분들이 단순 조회를 넘어 직접 분석하고 비교하는 방향으로 사용 패턴이 이동하고 있다는 것을 알 수 있습니다.
사용자들이 더 이상 데이터 ‘열람’에 머무르지 않고, 의사결정을 위한 ‘해석 도구’로 RA를 활용하고 있음을 보여줍니다. |
'통계분석(Custom RA Market Data)' 기능이란?
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RA사용자분들의 인기 기능인 '통계 분석'에는 다양한 분석 도구가 포함되어 있습니다. 특히 사용자가 원하는 조건을 직접 설정해 시장 데이터를 분석할 수 있는 기능이 주목받고 있습니다.
사용자는 원하는 부동산유형, 권역, 기간, 규모 등을 직접 선택해 데이터를 심층적으로 분석하고 해석할 수 있습니다. 또한 분석 차트 시각화 , 원데이터(Raw Date) 다운로드 등을 통해 여러 각도로 데이터를 분석하고 해석해볼 수 있습니다. |
알스퀘어, RA에 ‘기업 분석’ 붙였다…오피스 수요 읽는 데이터 통합 강화 |
베트남 상업용 부동산, 오피스는 '권역 재편'·산업은 북·중·남 '3색 흐름' |
국내외 업무·상업용 빌딩
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2025년 4분기 6.2%
→ 전분기 대비 –0.4%p
→ 3분기 연속 하락
CBD 4.47% (+0.05%p)
GBD 4.79% (+0.05%p)
BBD 6.26% (+0.73%p)
기타 11.50% (–1.34%p) → 최고
→ 최저/최고 공실률 비교 : 약 9.6%p 격차
2025년 4분기 267천 원/평
→ 전분기 대비 +0.6%
→ 전년 동기 대비 +3.5%
GBD 약 305천 원/평 → 최고
YBD 약 267천 원/평
BBD 약 215천 원/평
기타 203천 원/평 → 최저
거래 금액 6.9조 원
거래 면적 약 24만 평
거래 건수 기준 약 40%, 거래 금액 기준 약 20%
→ 건수 대비 금액 비중 낮음, 중형 딜 중심 적극 매수 흐름
윤수연 알스퀘어 글로벌투자실장은 "베트남 시장은 데이터 없이는 생존할 수 없는 곳"이라며, "현지를 직접 발로 뛰며 축적한 데이터를 정례 리포트로 공개해 한국·글로벌 기업에 가장 신뢰할 수 있는 가이드라인을 제시하겠다"고 밝혔다.
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