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[뉴스레터]INSIGHT | 물류 임차시장, ‘공급 가뭄’이 부른 수요 샌드위치

2026-04-30

2026. 04. 24.

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알스퀘어 리서치센터에서 발간한 '2026 물류창고 트렌드 리포트'를 전해드립니다.

시장, 업계 최고의 전문가들이 다양한 시장 자료를 토대로 분석한 인사이트를 담았습니다.

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2026 물류창고 트렌드 리포트

공급 절벽 속 재조명되는 ‘완공 우량 자산’

건설경기 위축과 역대급 공사비 상승이 맞물리며 물류센터 신규 공급이 뚜렷한 감소세로 돌아섰습니다. 반면 견조한 임차 수요를 바탕으로 물류시장은 단순 공급 확대기를 지나 입지와 운영 효율이 검증된 자산 중심으로 빠르게 재편되는 국면입니다. 신규 개발보다는 이미 완공된 우량 자산들을 중심으로 시장의 관심도와 가치 재평가가 이뤄지고 있습니다.

공실률의 하락과 수요 쏠림의 샌드위치 양상

2025년 1분기를 기점으로 상·저온 창고 모두 전반적인 공실률 하락세에 접어들며 시장이 회복기에 안착하고 있습니다. 다만, 앵커 테넌트 선점이 용이한 '초대형' 창고와 임차 파이프라인 구성이 유연한 '소형' 창고의 공실률은 확연히 낮은 반면, 애매한 체급인 '대형' 창고의 공실 난이도는 여전히 높은 수요 쏠림의 샌드위치 양상이 관측됩니다.

신규 개발 ‘급제동’… 기존 우량 자산의 몸값 상승

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물류창고 착공률 하락 추이
착공률 최저점 돌파: 32.6% (한국은행 기준금리 고점 및 장기화 여파)

건설 기간별 완공 비중 (2,000평 이상)
'1년 미만' 자산 비중: 46% (2021) ➔ 10% (2025)
'1년 이상' 자산 비중: 54% (2021) ➔ 90% (2025)

용도별 비중
상온 49.0% / 복합 35.1%
저온 9.3%
상온 및 복합 물류시설 비중이 전체의 84.1% 차지

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고금리 기조와 건설 공사비가 역대 최고 수준으로 치솟으면서 물류센터 개발 환경이 크게 악화되었습니다. 착공률이 30%대 수준까지 곤두박질치고 건설 공사건의 90%가 1년 이상의 장기 공사로 전환되는 등, 프로젝트 수행 조건 자체가 매우 까다로워졌습니다.

이러한 신규 공급 절벽 상황은 현재 임차 수요가 이미 시장에 풀려있는 '완공 자산'으로 집중되게 만들고 있습니다. 이제 투자자 및 임차인들의 최우선 고려 요소는 공격적인 ‘새로운 개발’보다 ‘검증된 입지’와 이미 구축된 ‘운영 효율’이 되었으며, 기존 우량 자산들의 몸값이 본격적으로 재평가받는 시기가 도래했습니다.

회복의 신호탄 속 ‘소형·초대형’으로 쏠리는 임차 수요

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물류창고 공실률
상온(복합 포함): 18% (25.1Q) ➔ 15% (25.4Q)
비교적 안정세 속 25.4Q 15.3% 까지 감소
저온(복합 포함): 41% (25.1Q) ➔ 39% (25.4Q)
24.2Q부터 임대료 하락 조정을 거치며 25.4Q 38.5%까지 감소

규모별 공실률 (25.4Q 기준)
상온: 소형 10.7% | 중형 17.7% | 대형 19.5% | 초대형 10.7%
저온: 소형 25.3% | 중형 40.7% | 대형 44.8% | 초대형 34.3%
대형(1~3만 평) : 공실률 최고 수준 유지
소형(1만 평 미만), 초대형(5만 평 이상) : 상대적으로 우수한 임차 유지율

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택배 물동량 등 수요 기반 성장에 힘입어, 25년 1분기를 기점으로 상·저온 시장 전반의 공실률이 유의미한 하락세를 보이며 시장 회복의 신호탄을 쏘아 올렸습니다. 저온 창고 역시 과감한 임대료 하향 조정을 통해 공실 방어에 나서며 하락 곡선을 그리고 있습니다.

가장 흥미로운 점은 규모별 양극화입니다. 철저히 양 끝단인 소형과 초대형이 공실률 회복을 견인 중입니다. 소형은 작고 유연한 면적을 요구하는 다수의 라스트마일 임차인들로 빠르게 채워지며, 초대형은 초기부터 강력한 앵커 테넌트를 유치하여 리스크를 상쇄하고 있습니다.

반면 어중간한 규모의 1~3만 평 대형 자산들은 뚜렷한 임차 차별점을 내세우지 못해 여전히 타 규모 대비 높은 공실 부담을 안고 있습니다.

숫자에 가려진 임대료 인하, 핵심은 렌트프리

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규모별 렌트프리 현황 (25.4Q 기준)
상온 렌트프리: 대형 1.5개월 / 초대형 2.0개월
저온 렌트프리: 초대형 4.5개월 / 소형 2.3개월
임대료 현황
상온 명목 임대료(분기): 소형 3.0만 / 중형 3.3만 / 대형 3.5만 / 초대형 3.9만

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25.4Q 기준 명목 임대료 차트를 보면 상온 초대형이 3.9만 원을 유지하는 등, 시장이 일정 단가를 방어하는 것처럼 보입니다. 그러나 내면을 들여다보면 실질 임대료 하락을 위장하기 위한 자산 운용사들의 '렌트프리(무상임대)' 카드로 점철되어 있습니다.
초대형 상온 및 저온 창고마저 임차인 입주를 위해 한 해에만 최장 2개월(상온), 4.5개월(저온) 수준의 렌트프리를 내걸며 유인책을 극대화하고 있습니다. 이는 명목가액 하락이 가져올 자산가치 훼손 충격을 막으려는 자산운용업계의 뼈아픈 고육지책으로, 표면적으론 단가가 버티고 있으나 내부적으로는 치열한 가격 조정 국면에 와있음을 시사합니다.

운영 성공 방정식: ‘1층’과 ‘순수 창고면적’

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창고면적 비중별 공실률 (25.4Q 기준)
60% 미만: 42%
60~70% 미만: 28%
70~80% 미만: 21%
80~90% 미만: 20%
90% 이상: 12%

창고 총 층수별 공실률
1층: 14.5%
2층 이상 ~ 5층 미만: 16.4%
5층 이상: 25.9%

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운영 효율과 낮은 공실률을 보장하는 구조적 비결은 명확한 지표로 증명되고 있습니다. 바로 ‘순수 창고의 면적’과 ‘접안의 편리성’입니다. 사무실이나 거대 공용공간을 걷어내고, 오직 화물 적재 본연의 목적을 갖춘 '순수 창고면적 90% 이상' 건물의 공실률은 무려 12%까지 급감합니다.

이와 함께 1층 프리미엄 현상도 공고합니다. 층수가 5층을 넘어갈수록 화물차의 렘프 진입 및 하역 회전율이 떨어져, 공실률이 1층 대비 두 배 가량 높게 나타납니다. 기존 자산의 리포지셔닝을 고려 중이라면, 장식이 아닌 차량 동선 최적화와 순수 적재 공간 1평이라도 더 확보하는 실리적 셋업이 자산 매각과 임대 활성화의 성공 열쇠가 될 것입니다.