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[뉴스레터]INSIGHT | 1분기 3.5조 오피스 마켓 키워드는 #SI #사옥 확보

2026-05-29

2026. 05. 29.

알스퀘어 인사이트는 국내외 3만여 명의 상업용 부동산 업계 종사자가 구독 중인 뉴스레터입니다.

국내 1위 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어입니다.

알스퀘어 빅데이터컨설팅팀에서 발간한 '2026 1분기 오피스 마켓 리포트'와 리서치센터에서 발간한 '2026 코리빙 트렌드 리포트'를 전해드립니다.

시장, 업계 최고의 전문가들이 다양한 시장 자료를 토대로 분석한 인사이트를 담았습니다.

아래 버튼을 누르시면 리포트를 받을 수 있습니다.

2026 1분기 오피스 마켓 리포트

2026 코리빙 트렌드 리포트

저공실 기조 속 심화되는 ‘우량 자산 쏠림’ 현상

2026년 1분기 서울 오피스 시장은 평균 공실률 6.1%를 기록하며 4분기 연속 하락세를 이어갔습니다. 다만 하락폭은 점진적으로 둔화되는 양상이며, 약 5.6만 평의 신규 공급이 유입되었습니다. 시장의 관심은 핵심 권역 내 상급 자산으로 쏠리고 있으며, 자산 규모에 따른 가치 편차가 더욱 뚜렷해지고 있습니다.

오피스 투자 3.5조 원, 사옥 확보 나선 'SI 투자'

권역별 임대료 양극화 현상이 포착되는 가운데, CBD 대형 오피스는 임대료 상승을 이어가며 가치를 입증했습니다. 한편 투자 시장은 약 3.5조 원의 거래 규모를 기록했습니다. 전략적 투자자(SI)들이 전체 거래 건수의 61%를 차지하며 사옥 확보를 위한 직접 투자를 활발히 진행, 투자 핵심 동력으로 자리 잡았습니다.

4분기 연속 공실률 하락 속 뚜렷해진 '양극화'

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2026년 1분기 서울 오피스 공실률 : 6.1%
→ 전분기 대비 -0.1%p (4분기 연속 하락)
→ 25년 3Q, 4Q (각-0.5%p, -0.4%p)와 비교해 하락폭은 점진적으로 둔화
2026년 1분기 서울 오피스 평균 임대료(NOC) : 27.3만 원/평
→ 전분기 대비 +2.37%
→ 전년동기 대비 +4.5%
주요 권역별 공실률 및 NOC (’26.1Q)
CBD 공실률 4.87% (+0.40%p) / NOC 299,932원 (+3.26%)
GBD 공실률 5.00% (+0.20%p) / NOC 300,695원 (+1.78%)
YBD 공실률 1.80% (–0.12%p) / NOC 288,196원 (+1.00%)
Seoul others 공실률 10.83%% (–0.68%p) / NOC 205,816원 (+1.36%)
BBD 공실률 6.38% (+0.12%p) / NOC 253,109원 (-1.60%)

권역별 특징적 수급 현황
GBD: 3분기 연속 공실률 우상향 (5.0%)
YBD: 4분기 연속 공실률 하락 및 최저치 (1.8%)

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’26.1Q 서울 오피스 평균 공실률은 전분기 대비 0.1%p 하락한 6.1%를 기록하며 저공실 기조를 유지했습니다. 이는 YBD 및 기타 권역 주요 자산을 중심으로 공실이 해소된 결과입니다.

GBD 권역은 중소형 오피스의 공실 발생으로 3분기째 공실률이 소폭 오름세를 보이고 있습니다. 연간 임대료 상승률(YoY) 또한 하락하며 상승 탄력이 과거 대비 둔화되었습니다. 그러나 K-SIGN 청담사옥 등 신규 공급에도 불구하고 뷰티 및 테크 산업군의 탄탄한 실수요가 유입되며 임대료 하방을 지지 중입니다.
반면, YBD 권역은 당분기 신규 공급이 전무한 가운데 1%대의 초저공실률을 기록 중입니다. 금융 및 오피스 서비스 업종의 꾸준한 수요가 쏟아지는 수급 불균형 상황이 지속되면서, 자산 등급 전반에 걸쳐 가격 지지력이 강화되는 양상을 보이고 있습니다.

투자시장 규모 3.5조 원, '사옥 확보 SI' 전면 등장

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2026년 1분기 서울 및 분당 투자 시장 현황
거래액: 약 3.5조 원
거래 면적: 약 24만 평
전략적 투자자(SI) 투자 비중
거래 건수 기준 61%
거래 금액 기준 36%
→ 사옥 확보 목적 매입 건수가 전체 건수 중 33% 차지

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26년 1분기 서울 및 분당권역 오피스 매매시장 거래총액은 약 3.5조원으로 집계됐습니다. 이는 대형 딜이 집중된 전분기 대비 약 3.4조원 감소한 수치이나, 과거시계열과 비교하면 예년 수준의 거래 규모를 유지하고 있습니다.
권역별로는 CBD와 GBD 내 대형 자산을 중심으로 거래가 형성됐습니다. 1,000억 원 이상의 대형 거래 총 9건 중 CBD 3건과 GBD 4건이 성사됐으며, 이들 7건의 거래액 합계는 약2.6조 원으로 전체 거래 총액의 약 74%를 차지했습니다.
투자 시장 매수세의 주역으로 사옥 확보 목적의 전략적 투자자(SI)가 전면에 나섰습니다. 전체 거래 건수의 약 60%(금액기준36%)를 SI가 휩쓸었으며, 사옥 확보 목적의 매입이 건수 기준 33%(금액기준20%)를 기록했습니다.
핵심 및 주요 권역에서 기업들이 직접 실물 자산을 잇달아 사들이며 견조한 수요와 높은 자산 가치를 입증하고 있습니다. 자산 소유권 이전과 밸류애드 등 간접 투자에서, 기업들의 실사용 목적 직접 투자로 무게중심이 이동하는 흥미로운 국면입니다.

오피스 투자시장 견인한 '우량' 자산들

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26년 1분기 주요 거래 사례를 살펴보면, 현재 오피스 투자 시장을 이끄는 뚜렷한 두 가지 축을 확인할 수 있습니다.
첫째는 밸류애드(Value-add) 및 자산 가치 제고를 노리는 우량 자산 중심의 초대형 거래입니다. CBD의 랜드마크인 '서울스퀘어'가 1조 2,855억 원에 거래되며 분기 최대 규모를 기록한 것이 대표적입니다.
둘째는 단연 사옥 확보를 위한 전략적 투자자(SI)들의 '핵심 권역 실물 자산 매입'입니다. 특히 GBD에서 한웰(다이소)이 케이스퀘어강남2를 평당 5,348만 원(총 3,550억 원, 평당가 역대 2위 수준)이라는 높은 가격에 매수하며 강남권 우량 자산에 대한 수요를 입증했습니다. BBD 역시 한화비전이 휴맥스빌리지를 2,800억 원에 인수하며 거점 확보에 나섰습니다.
이는 자산 시장의 불확실성 속에서도 기업들이 단순한 간접 투자를 넘어, 비즈니스 핵심 거점을 직접 선점하려는 '우량 자산 선택 매입'이 현재 투자 시장의 하방을 받치는 강력한 원동력임을 시사합니다.