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[뉴스레터]UNIVERSE | 뉴욕시, 장밋빛 컨버전에 잇따라 공사 중단 명령

2026-07-31

2026. 07. 31.

알스퀘어 유니버스는 국내외 3만여 명의 상업용 부동산 업계 종사자가 구독 중인 뉴스레터입니다.

상업용 부동산 시장의 날씨를 살펴보다

CRE Climate

엇갈린 온도, 선별적 흐름🕟

서울 오피스는 프라임 자산과 핵심 권역을 중심으로 보합 흐름을 보이고 있습니다. 물류센터는 신규 공급 감소 효과로 점차 안정되는 모습입니다. 반면 지식산업센터는 공실과 미분양 부담이 이어져 회복 속도가 더딥니다. 자산별 체감 온도 차가 이어질 전망입니다.

# 상업용 부동산 #시장 일기예보 #선별적 흐름 지속

국내외 부동산 시장의 핵심 이슈를 해독하다

RSQUARE's Property Decoding

뉴욕시, 장밋빛 컨버전에 잇따라 공사 중단 명령

— 옛 화이자 오피스 사고로 오피스-주택 전환 프로젝트에 빨간불

맨해튼 42번가. 한때 화이자 본사였던 빌딩은 약 1,600가구 규모의 아파트로 다시 태어날 예정이었습니다. 미국 최대 규모의 이 컨버전 프로젝트를 진행하던 중, 지난 7월 철골 기둥 변형과 바닥이 처짐이 발견됐습니다. 붕괴 우려로 인근 도로와 건물이 통제됐고 뉴욕시는 공사 중지 명령을 내렸습니다.

🏢 뉴욕의 컨버전 드라이브

팬데믹 이후 뉴욕에서는 사무실이 비어가는 동안 주택 부족이 심해졌습니다. 시는 세제 혜택과 규제 완화를 통해 오래된 오피스를 주거시설로 바꾸는 정책을 적극 추진했고, 2026년 보도 기준 뉴욕시에는 오피스→주거 전환만 1만6,358가구, 보다 넓은 의미의 적응형 재사용 파이프라인은 2만6,000가구 이상으로 집계됩니다.

기존 건물을 재활용해 탄소 배출을 줄이고, 도심 주택 공급까지 늘릴 수 있다는 점에서 오피스 전환은 도시 재생의 대표 모델로 주목받았습니다.

🚧 구조에 막힌 사업성

화이자 본사 사고 이후 뉴욕시는 다른 전환 현장으로 조사 범위를 확대했습니다. 222 브로드웨이에서는 증축부 균열이, 750 서드애비뉴에서는 승인 도면과 다른 구조 보강이 확인되며 공사가 잇따라 중단됐습니다.

오피스를 집으로 바꾸는 일은 단순한 리모델링이 아닙니다. 깊은 평면의 오피스를 주거로 바꾸려면 채광과 환기, 배관, 피난 동선은 물론 기존 골조가 새로운 하중을 견딜 수 있는지까지 다시 검토해야 합니다. 라이트웰 설치나 증축까지 더해지면 구조공학의 영역으로 들어갑니다. 모든 오피스가 주택으로 바뀔 수 없는 이유입니다.

🔍 가격보다 전환 가능성

이번 사고가 오피스>주택 전환의 가능성을 부정하는 것은 아닙니다. 다만 시장은 좋은 컨버전 자산의 기준에 대한 교훈을 얻었습니다. 빈 건물이라는 이유만으로 새로운 자산이 되는 시대는 아니라는 것입니다.

👉🏻 향후 오피스의 가치 산정 시 기존 구조와 설비를 얼마나 안전하고 효율적으로 다른 용도로 전환할 수 있는지도 고려될 수 있습니다. 골조 상태, 평면 효율, 보강 범위와 공사 중 돌발 위험 등. 즉, '전환 적합성'이 투자 실사의 핵심이 되는 것입니다.

리포트로 시장을 읽다

Market Report

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도산공원 상권 분석 리포트

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RSQUARE Insight Briefing

도산상권, '핫플'에서 '브랜드 쇼케이스'로 진화

한때 인스타그래머블한 카페와 레스토랑의 성지였던 도산공원은 이제 단순한 ‘핫플’이 아닙니다. 하이엔드 뷰티와 패션, 그리고 럭셔리 라이프스타일이 결합된 ‘브랜드 경험의 쇼케이스’로 진화했습니다.

일각에서는 상권이 정체된 것이 아니냐는 우려의 목소리도 있지만, 현재 도산공원은 무너지는 것이 아니라 테넌트(임차인) 믹스가 고도화되는 ‘구조적 전환기’를 지나고 있습니다. 새로운 질서가 자리 잡고 있는 도산공원 상권의 이면과, 그 속에 숨겨진 밸류애드(Value-add) 기회를 포착해 드립니다.

Report

브랜드가 결정하는 시세

Data

유동인구 밀도
1ha당 약 8만 명 (서울 및 강남 평균 대비 2.2배 수준의 압도적 집객력)

핵심 소비층
20~30대 여성 주도 (일상+목적 소비가 동조하는 복합형)
금·토요일 / 오후 14시~21시 집중 피크 (데이타임형 상권)

업종별 매출 비중
외식업 39.8% (150억) > 의료업 27.3% (103억) > 소매업 18.9% (72억)

평균 임대료 (1층 기준) 평당 약 46만 원
입지별 임대료 격차: 최고 112.9만 원 ~ 최저 22.2만 원
(브랜드 집적도에 따라 최대 5배 차이)

매매가 누적 상승률, 최근 4년간 +69% 우상향
소형 필지 프리미엄: 대지면적 100m² 미만 소형 필지는 최대 4.5억/평 거래
(중대형 대비 최대 1.8배 높은 희소성 프리미엄 형성)

상권 업종 분포 동향 (2026.1Q 기준)
소매업 36.3% > 외식업 34.6% > 서비스업 29.1%
(외식업 비중 축소 및 소매/서비스업 확대 추세 지속)

Analytics

F&B의 빈자리, '플래그십 브랜드'가 채우다
현재 도산공원 상권의 핵심 트렌드는 '업종 간 경쟁'에서 '브랜드 간 경쟁'으로의 패러다임 전환입니다. 상권의 주도권이 식음료(F&B)에서 스투시, 슈프림, 베이프 등 감도 높은 패션·라이프스타일 플래그십 스토어로 빠르게 이동하고 있습니다. 단순한 공간 입점만으로는 높아진 임대료 대비 수익성을 맞추기 어려워지면서, 압도적인 '공간 콘텐츠'와 '브랜드 경험'을 제공할 수 있는 플레이어만이 살아남는 구조로 재편 중입니다.

상권을 떠받치는 든든한 숨은 앵커(Anchor), 'K-뷰티·메디컬'
리테일 상권임에도 불구하고 매출의 최상위 포식자는 다름 아닌 '피부과' 업종입니다. 상권 내 매출 1~4위를 모두 프리미엄 피부과가 차지하며, 4월 추정 매출을 합산하면 약 40억 원으로 패션(21억 원)과 F&B(14억 원)을 크게 상회합니다.
이는 2030 여성층의 강력한 소비력을 바탕으로 한 '고단가 목적형 소비'가 상권의 탄탄한 펀더멘털을 형성하고 있음을 증명합니다. F&B가 미식으로 트래픽을 끌어모으면, 메디컬과 소매업이 고단가 수익을 창출하는 완벽한 생태계가 구축된 것입니다.

'입지'보다 '브랜드 밀도'가 결정하는 1층 임대료
이제 도산공원에서는 단순한 면적과 물리적 위치가 임대료의 절대 기준이 될 수 없습니다. 컨템포러리 브랜드가 밀집된 핵심 구간은 평당 110만 원대까지 치솟은 반면, 공원 동측 이면부는 20만 원대에 머무는 등 최대 5배의 극단적인 임대료 격차가 발생하고 있습니다. '어떤 브랜드와 이웃하고 있는가'가 곧 상권 내 임대료 프리미엄을 결정하는 핵심 지표가 되었습니다.

숨겨진 투자의 맥(脈)

현재 관측되는 상권 내 개폐업 순감소와 거래 공백기는 수요 위축이 아닌, '매물 희소성에 따른 보유자들의 짙은 관망세'가 빚어낸 현상입니다.

[투자자 전략] "매물이 출현하는 지금이 매수 타이밍"

매매 단가는 지난 4년간 누적 69% 상승하며 꺾이지 않는 우상향 궤적을 그리고 있습니다. 1·2종 일반주거지역 규제로 신규 공급이 제한된 환경인 만큼, 중대형 필지를 선점하여 공간 경험을 중시하는 글로벌 플래그십 브랜드를 유치하는 전략이 자산 가치 상승의 확실한 열쇠가 될 것입니다.

[브랜드 입점 전략] "입지보다 콘텐츠, 그리고 클러스터링"

신규 출점 시에는 고매출을 견인하는 피부·뷰티 클러스터와의 동선을 적극 연계하는 것이 유리합니다. 또한 오후~저녁(14~21시), 특히 금·토요일에 체류 유동인구가 쏠리는 특성을 고려하여, 고객의 체류 시간을 극대화할 수 있는 ‘경험 중심의 공간 설계’가 선행되어야 합니다.