▶ 알스퀘어 리서치센터, '상업용 부동산 담보대출 리포트: 금리 하향기의 종언, 조달 한파 속 진정한 옥석 가리기' 발간
▶ 지난 16일 한국은행 기준금리 인상.. '대출금리 재상승기' 진입 현실화
▶ 오피스-물류센터 간 금리 격차 70bp… 현금흐름 안정성에 따른 자산 양극화 뚜렷
상업용 부동산(CRE) 시장이 금리 하향기를 마무리하고 다시 조달비용이 높아지는 국면에 진입하면서 자산별·차주별 경쟁력에 따른 '옥석 가리기'가 본격화될 것이라는 전망이 나왔다.
상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어(대표 이용균)는 이 같은 내용을 담은 '2026 상업용 부동산 담보대출 리포트 : 금리 하향기의 종언, 조달 한파 속 진정한 옥석 가리기'를 발간했다고 21일 밝혔다.
이번 보고서는 상업용 부동산 대출 시장의 조달비용 상승 추세와 자산별 조건 차별화 현상을 분석하고, 투자자와 차주를 위한 전략적 대응 방향을 제시했다.
알스퀘어는 리포트를 통해 글로벌 긴축 기조와 함께 2024년 하반기 이후 이어졌던 금리 하향기가 사실상 종료되고, 상업용 부동산 대출 시장이 '대출금리 재상승기'에 진입할 것으로 분석했다.
시장에서도 변화는 감지되고 있다. 알스퀘어 분석에 따르면 2026년 2분기 서울 및 분당권역 오피스 선순위 담보대출 금리는 4.03%를 기록했으며, 금융기관 수수료 등을 더한 실질 총 조달비용(All-in Cost)은 4.43%로 한층 더 높아졌다. 최근(16일) 한국은행이 기준금리를 인상함에 따라, 리포트가 지적한 조달비용 상승 추세는 한층 뚜렷해질 전망이다.
자산별 대출 조건의 양극화도 심화하고 있다. 실제로 2026년 1분기 기준, 비교적 현금흐름이 안정적인 오피스 빌딩의 선순위 대출금리는 4%대 초반(4.04%)인 반면, 물류센터 선순위 금리는 4.74%를 기록하며 두 자산 간의 금리 격차가 0.7%포인트(70bp)까지 벌어졌다. 우량 자산 여부에 따라 시장의 대출 기준이 더욱 엄격하게 적용되고 있음을 보여준다.
조달비용이 상승함에 따라 투자 수익성 지표의 하락 방어 여부가 중요해졌다. 캡레이트(Cap.Rate, 투자금 대비 기대 수익률)와 대출 이자의 격차가 아슬아슬한 수준까지 좁혀졌기 때문이다. 2026년 1분기 오피스 캡레이트는 4.36%로 선순위 대출금리(4.04%)와의 스프레드가 32%포인트(32bp)로 좁혀진 상태다. 스프레드가 추가로 축소될 경우 대출금리가 자산 수익률을 상회하는 네거티브 레버리지로 전환될 수 있어 주의가 필요한 상황이다.
최규정 알스퀘어 리서치연구원은 "이번 기준금리 인상으로 신규 및 차환 대출의 금리 상방 압력이 한동안 지속될 것"이라며 "보수적인 진입가격 산정과 선제적 유동성 관리, 안정적인 현금흐름을 갖춘 우량 자산 중심의 투자 전략이 중요할 것"이라고 설명했다.
▶ 알스퀘어 리서치센터, '상업용 부동산 담보대출 리포트: 금리 하향기의 종언, 조달 한파 속 진정한 옥석 가리기' 발간
▶ 지난 16일 한국은행 기준금리 인상.. '대출금리 재상승기' 진입 현실화
▶ 오피스-물류센터 간 금리 격차 70bp… 현금흐름 안정성에 따른 자산 양극화 뚜렷
상업용 부동산(CRE) 시장이 금리 하향기를 마무리하고 다시 조달비용이 높아지는 국면에 진입하면서 자산별·차주별 경쟁력에 따른 '옥석 가리기'가 본격화될 것이라는 전망이 나왔다.
상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어(대표 이용균)는 이 같은 내용을 담은 '2026 상업용 부동산 담보대출 리포트 : 금리 하향기의 종언, 조달 한파 속 진정한 옥석 가리기'를 발간했다고 21일 밝혔다.
이번 보고서는 상업용 부동산 대출 시장의 조달비용 상승 추세와 자산별 조건 차별화 현상을 분석하고, 투자자와 차주를 위한 전략적 대응 방향을 제시했다.
알스퀘어는 리포트를 통해 글로벌 긴축 기조와 함께 2024년 하반기 이후 이어졌던 금리 하향기가 사실상 종료되고, 상업용 부동산 대출 시장이 '대출금리 재상승기'에 진입할 것으로 분석했다.
시장에서도 변화는 감지되고 있다. 알스퀘어 분석에 따르면 2026년 2분기 서울 및 분당권역 오피스 선순위 담보대출 금리는 4.03%를 기록했으며, 금융기관 수수료 등을 더한 실질 총 조달비용(All-in Cost)은 4.43%로 한층 더 높아졌다. 최근(16일) 한국은행이 기준금리를 인상함에 따라, 리포트가 지적한 조달비용 상승 추세는 한층 뚜렷해질 전망이다.
자산별 대출 조건의 양극화도 심화하고 있다. 실제로 2026년 1분기 기준, 비교적 현금흐름이 안정적인 오피스 빌딩의 선순위 대출금리는 4%대 초반(4.04%)인 반면, 물류센터 선순위 금리는 4.74%를 기록하며 두 자산 간의 금리 격차가 0.7%포인트(70bp)까지 벌어졌다. 우량 자산 여부에 따라 시장의 대출 기준이 더욱 엄격하게 적용되고 있음을 보여준다.
조달비용이 상승함에 따라 투자 수익성 지표의 하락 방어 여부가 중요해졌다. 캡레이트(Cap.Rate, 투자금 대비 기대 수익률)와 대출 이자의 격차가 아슬아슬한 수준까지 좁혀졌기 때문이다. 2026년 1분기 오피스 캡레이트는 4.36%로 선순위 대출금리(4.04%)와의 스프레드가 32%포인트(32bp)로 좁혀진 상태다. 스프레드가 추가로 축소될 경우 대출금리가 자산 수익률을 상회하는 네거티브 레버리지로 전환될 수 있어 주의가 필요한 상황이다.
최규정 알스퀘어 리서치연구원은 "이번 기준금리 인상으로 신규 및 차환 대출의 금리 상방 압력이 한동안 지속될 것"이라며 "보수적인 진입가격 산정과 선제적 유동성 관리, 안정적인 현금흐름을 갖춘 우량 자산 중심의 투자 전략이 중요할 것"이라고 설명했다.