▲ 알스퀘어 상반기 물류센터 마켓리포트 'Code Red' 발간
▲ '공급 급감·구조 전환' 신호탄 수도권 물류센터 시장, "선임차 확보가 생존의 열쇠"
▲ 신규 공급 74% 급감으로 역대 최저…선임차 확보가 자산 생존'플라이트 투 퀄리티' 심화, 자산 양극화 본격화
5일 알스퀘어(대표 이용균) 빅데이터실이 발간한 2025년 상반기 물류센터 마켓리포트 '코드 레드(Code Red)'에 따르면, 수도권 물류센터 시장은 공급, 임대, 투자 모든 측면에서 구조적 전환기 신호를 보이고 있다.
■ 공급: 개발환경 악화로 신규 공급 74% 급감
2025년 상반기 수도권 물류센터 신규 공급량은 약 16만 평 규모로, 전기 대비 74% 감소했다.
보고서에 따르면 이는 관련 통계 작성 이래 가장 낮은 수준이며, 2023년 상반기 대비로는 10분의 1 수준이다. 공급 감소의 배경으로는 ▲프로젝트 파이낸싱(PF) 조달 어려움 ▲공사비 상승 ▲수요 불확실성 증대 등이 복합적으로 작용한 것으로 분석된다.
권역별로는 동남권, 서부권, 서북권의 공급량이 특히 급감했다. 서북권은 전기 대비 90% 이상 줄었고, 중앙권은 3개 반기 연속 공급이 전무한 상황이다.
PF 환경의 구조적 악화가 단기적으로 해소되기 어렵다는 점을 고려할 때, 신규 공급 위축은 일시적 현상이 아닌 중장기 트렌드로 자리잡을 것으로 전망된다.
■ 임대시장: 수요 불균형 속 상온·저온 모두 양극화 심화
알스퀘어의 상업용 부동산 분석 플랫폼 RA에 따르면, 상온 물류센터의 평균 공실률은 15%대를 유지하며 전기 대비 소폭 개선됐으나, 전반적으로는 보합세를 보였다.
대표적인 선임차 성공 사례로는 무신사와 크린랩, CJ대한통운, 한익스프레스 등이 준공 이전 계약을 체결한 경우들이 있다. 이들 자산은 입주와 동시에 전면 임대가 완료돼 시장 내 우량 자산으로 평가받고 있다.
반면, 여주 등 일부 지역의 대형 자산은 준공 시점부터 전면 공실 상태로 시장에 등장했고, 기존 임차인의 이탈까지 겹치며 전체 공실률 개선을 제약하는 요인으로 작용했다.
저온 물류센터는 상온에 비해 공실률 하락이 더 뚜렷했다. 전기 대비 2.3%포인트 하락한 22% 중반대를 기록했으며, 이는 공급이 줄어든 가운데 실사용 기반 선임차 전략이 효과를 발휘했기 때문이다. 특히 CJ대한통운, OB맥주, 한익스프레스 등의 저온 선임차 사례가 집중되면서 평균 공실률 개선을 견인했다.
결과적으로 수요가 확보된 자산은 준공 전 계약을 통해 안정적으로 운영되는 반면, 그렇지 못한 자산은 수요자 확보에 어려움을 겪고 있어, 자산별 격차가 뚜렷하게 벌어지는 양상이다.
■ 투자 시장: 양극화 지속, 자산 선별성 심화
2025년 상반기 수도권 물류센터 투자 시장은 제한적 유동성 속에서도 주요 자산 중심의 거래가 이뤄졌다. 보고서는 중대형 우량 자산에 대한 선호 집중과 안정적 수익이 확보된 선임차 자산에 대한 쫓기는 수요를 시장의 핵심 흐름으로 꼽았다.
이는 과거의 면적 중심 대량 매입 트렌드에서 벗어나, 운영 효율성과 가시적 수익성이 확보된 자산만이 거래 대상이 되는 '선택과 집중'의 국면이 구조화되고 있음을 보여준다.
■ 공급 공백 지속, 선임차·저온 특화자산의 가치 부각
선임차가 확보된 자산, 검증된 운영사가 입주한 자산, 운영 리스크가 낮은 자산 등의 희소성이 더욱 부각될 것으로 예상된다. 수요 측에서는 온라인 커머스와 풀필먼트 산업의 지속 성장과 함께 운영 효율성 중심의 자산 선호도가 강화될 것으로 보인다.
진원창 알스퀘어 빅데이터실장은 "물류센터 시장도 이제는 '전면 임대 vs. 부분 공실', '안정적 운영 vs. 리스크 자산'이라는 구도로 나뉘고 있다"며, "공급 감소 시기에 들어선 만큼 자산별 차별화 요소가 시장 가치의 결정적 기준이 될 것"이라고 밝혔다.
■ 전환기의 문턱에 선 수도권 물류센터 시장
2025년 상반기 수도권 물류센터 시장은 단순한 경기 조정기가 아닌 구조적 전환기로 평가된다. 공급은 줄었고, 수요는 정교해졌으며, 투자는 선택적이 됐다. 빅데이터실은 이 흐름을 '자산 중심의 구조 전환'으로 규정했다.
더 이상 입지만으로는 생존할 수 없으며, 사전 수요 확보, 검증된 운영사 입주, 안정적 수익 구조 등 복합 지표가 자산의 생존력을 결정하게 된다.
▲ 알스퀘어 상반기 물류센터 마켓리포트 'Code Red' 발간
▲ '공급 급감·구조 전환' 신호탄 수도권 물류센터 시장, "선임차 확보가 생존의 열쇠"
▲ 신규 공급 74% 급감으로 역대 최저…선임차 확보가 자산 생존'플라이트 투 퀄리티' 심화, 자산 양극화 본격화
5일 알스퀘어(대표 이용균) 빅데이터실이 발간한 2025년 상반기 물류센터 마켓리포트 '코드 레드(Code Red)'에 따르면, 수도권 물류센터 시장은 공급, 임대, 투자 모든 측면에서 구조적 전환기 신호를 보이고 있다.
■ 공급: 개발환경 악화로 신규 공급 74% 급감
2025년 상반기 수도권 물류센터 신규 공급량은 약 16만 평 규모로, 전기 대비 74% 감소했다.
보고서에 따르면 이는 관련 통계 작성 이래 가장 낮은 수준이며, 2023년 상반기 대비로는 10분의 1 수준이다. 공급 감소의 배경으로는 ▲프로젝트 파이낸싱(PF) 조달 어려움 ▲공사비 상승 ▲수요 불확실성 증대 등이 복합적으로 작용한 것으로 분석된다.
권역별로는 동남권, 서부권, 서북권의 공급량이 특히 급감했다. 서북권은 전기 대비 90% 이상 줄었고, 중앙권은 3개 반기 연속 공급이 전무한 상황이다.
PF 환경의 구조적 악화가 단기적으로 해소되기 어렵다는 점을 고려할 때, 신규 공급 위축은 일시적 현상이 아닌 중장기 트렌드로 자리잡을 것으로 전망된다.
■ 임대시장: 수요 불균형 속 상온·저온 모두 양극화 심화
알스퀘어의 상업용 부동산 분석 플랫폼 RA에 따르면, 상온 물류센터의 평균 공실률은 15%대를 유지하며 전기 대비 소폭 개선됐으나, 전반적으로는 보합세를 보였다.
대표적인 선임차 성공 사례로는 무신사와 크린랩, CJ대한통운, 한익스프레스 등이 준공 이전 계약을 체결한 경우들이 있다. 이들 자산은 입주와 동시에 전면 임대가 완료돼 시장 내 우량 자산으로 평가받고 있다.
반면, 여주 등 일부 지역의 대형 자산은 준공 시점부터 전면 공실 상태로 시장에 등장했고, 기존 임차인의 이탈까지 겹치며 전체 공실률 개선을 제약하는 요인으로 작용했다.
저온 물류센터는 상온에 비해 공실률 하락이 더 뚜렷했다. 전기 대비 2.3%포인트 하락한 22% 중반대를 기록했으며, 이는 공급이 줄어든 가운데 실사용 기반 선임차 전략이 효과를 발휘했기 때문이다. 특히 CJ대한통운, OB맥주, 한익스프레스 등의 저온 선임차 사례가 집중되면서 평균 공실률 개선을 견인했다.
결과적으로 수요가 확보된 자산은 준공 전 계약을 통해 안정적으로 운영되는 반면, 그렇지 못한 자산은 수요자 확보에 어려움을 겪고 있어, 자산별 격차가 뚜렷하게 벌어지는 양상이다.
■ 투자 시장: 양극화 지속, 자산 선별성 심화
2025년 상반기 수도권 물류센터 투자 시장은 제한적 유동성 속에서도 주요 자산 중심의 거래가 이뤄졌다. 보고서는 중대형 우량 자산에 대한 선호 집중과 안정적 수익이 확보된 선임차 자산에 대한 쫓기는 수요를 시장의 핵심 흐름으로 꼽았다.
이는 과거의 면적 중심 대량 매입 트렌드에서 벗어나, 운영 효율성과 가시적 수익성이 확보된 자산만이 거래 대상이 되는 '선택과 집중'의 국면이 구조화되고 있음을 보여준다.
■ 공급 공백 지속, 선임차·저온 특화자산의 가치 부각
선임차가 확보된 자산, 검증된 운영사가 입주한 자산, 운영 리스크가 낮은 자산 등의 희소성이 더욱 부각될 것으로 예상된다. 수요 측에서는 온라인 커머스와 풀필먼트 산업의 지속 성장과 함께 운영 효율성 중심의 자산 선호도가 강화될 것으로 보인다.
진원창 알스퀘어 빅데이터실장은 "물류센터 시장도 이제는 '전면 임대 vs. 부분 공실', '안정적 운영 vs. 리스크 자산'이라는 구도로 나뉘고 있다"며, "공급 감소 시기에 들어선 만큼 자산별 차별화 요소가 시장 가치의 결정적 기준이 될 것"이라고 밝혔다.
■ 전환기의 문턱에 선 수도권 물류센터 시장
2025년 상반기 수도권 물류센터 시장은 단순한 경기 조정기가 아닌 구조적 전환기로 평가된다. 공급은 줄었고, 수요는 정교해졌으며, 투자는 선택적이 됐다. 빅데이터실은 이 흐름을 '자산 중심의 구조 전환'으로 규정했다.
더 이상 입지만으로는 생존할 수 없으며, 사전 수요 확보, 검증된 운영사 입주, 안정적 수익 구조 등 복합 지표가 자산의 생존력을 결정하게 된다.