▶ 알스퀘어, '도산공원 상권 분석 리포트' 발간
▶ "유동인구를 넘어, 브랜드 밀도가 상권 경쟁력을 좌우한다"
▶ 브랜드 재편·임대료 프리미엄·매매가 상승…도산공원 상권의 전환기 진단
상권을 바라보는 기준이 이동하고 있다. 과거에는 유동인구와 매출이 상권의 경쟁력을 판단하는 핵심 지표였다면, 이제는 '어떤 브랜드가 먼저 자리 잡고, 어떤 콘텐츠가 모이느냐'가 상권의 미래 가치를 더하는 시대다.
알스퀘어는 이 같은 변화를 분석한 '도산공원 상권 분석 리포트: 유동인구를 넘어, 브랜드 밀도가 상권 가치를 좌우한다'를 발간했다고 13일 밝혔다.
이번 리포트는 도산공원 상권의 업종 변화와 개·폐업 흐름, 임대료, 매매 실거래 등을 종합 분석해 상권이 어디로 향하고 있는지를 진단했다.
브랜드가 모이면 상권 가치가 달라진다
2026년 1분기 기준, 도산공원 상권에는 1,400여 개 사업체가 영업 중이다. 소매업이 36.3%(505개)로 가장 큰 비중을 차지했다. 외식업 34.6%(481개), 서비스업 29.1%(404개)가 뒤를 이었다.
숫자보다 주목할 것은 변화의 방향이다. 외식업 비중은 줄어드는 반면, 서비스업과 소매업은 꾸준히 확대되며 5개 분기 연속 상권 구조가 재편되고 있다. 다만 사업체 수 기준의 변화이며, 매출 기준으로는 다른 그림이 나타난다. 실제 매출 규모로는 외식업이 상권 전체의 39.8%를 차지하는 핵심 앵커업종으로 기능하고 있다. 이어 의료업(27.3%), 소매업(18.9%) 순이다. 즉 도산공원 상권은 패션·라이프스타일 브랜드의 '집적도'가 빠르게 높아지고 있을 뿐, 아직 이들 업종이 매출을 주도하는 지배적 업종으로 자리잡은 단계는 아니다.
개폐업 흐름도 이 같은 재편을 뒷받침 한다. 도산공원 상권은 지난 1분기 기준 총 1,390개 사업체가 영업 중이다. 소매업 36.3%, 외식업 34.6%, 서비스업 29.1%로 업종간 균형도가 높은 복합상권이다.
개폐업 지표는 2025년 2~3분기 각각 순증 +9개, +5개를 기록하며 회복국면에 집입했다. 그러나 4분기 이후 2개 분기 연속 순감소(-7개, -5개)로 반전되며 신규 진입 수요가 둔화됐다. 하지만 상권 자체가 위축되고 있다기 보다, '신규 진입과 기존 점포가 균형을 찾아가는 과정'으로 해석한다는 게 알스퀘어의 분석이다.
이 같은 변화는 임대료에 반영됐다. 도산공원 상권의 평균 임대료는 평당 46만원이다. 입지에 따라 20만원대에서 110만원대까지 최대 5배 격차가 나타나는 등 핵심 자리를 둘러싼 경쟁이 심화되고 있다. 알스퀘어는 "이는 단순한 면적, 위치 차이가 아닌, 브랜드 집적도와 입지 차이에서 비롯된다"고 분석했다. 결국 브랜드가 모이는 곳일수록 임대료 프리미엄도 높아진다는 의미다.
거래 줄었지만 가치는 올랐다…전환의 시기
매매시장도 같은 흐름을 보여준다. 도산공원 상권의 대지 평당 거래가격은 2021년 2.1~2.2억원 수준에서 2025년 3.2~4.5억원까지 상승했다. 2022년 말 일시적인 조정을 거쳤지만 이후 반등하며 최근 4년간 69% 상승한 것으로 나타났다.
거래량만 보면 공백도 있었다. 그러나 이는 수요 부족이 아니라, 시장에 나온 매물이 적었기 때문으로 분석됐다. 실제 분석 기간 중 거래 12건 가운데 4건이 2025년 11~12월에 집중됐다. 거래 공백은 오히려 매물 희소성을 보여주는 신호로 해석됐다.
필지 규모에 따른 가격 차이도 뚜렷했다. 대지면적 100㎡ 미만 소형 필지는 중대형 필지보다 최대 1.8배 높은 가격에 거래됐다. 공급이 제한된 핵심 입지의 희소성이 가격에 그대로 반영된 결과다.
알스퀘어는 도산공원 상권을 침체기가 아닌, '브랜드 중심의 전환기'로 평가했다. 유동인구 밀도는 서울 평균의 2.2배로 집객력이 압도적인 가운데, 여기에 더해 앞으로 상권 경쟁력은 유동인구 자체보다 브랜드 콘텐츠와 공간 기획이 좌우할 가능성이 더욱 커질 것으로 전망했다.
정윤선 알스퀘어 리테일사업팀장은 "도산공원은 압도적인 유동인구를 기반으로, 입점 브랜드가 상권의 가치를 더해가고 그 가치가 임대료와 자산가격으로 이어지는 구조가 뚜렷해지고 있다"며 "이번 보고서가 출점 전략과 투자 판단은 물론, 상권 변화의 흐름을 읽는 데 의미 있는 기준이 될 것"이라고 기대했다.
▶ 알스퀘어, '도산공원 상권 분석 리포트' 발간
▶ "유동인구를 넘어, 브랜드 밀도가 상권 경쟁력을 좌우한다"
▶ 브랜드 재편·임대료 프리미엄·매매가 상승…도산공원 상권의 전환기 진단
상권을 바라보는 기준이 이동하고 있다. 과거에는 유동인구와 매출이 상권의 경쟁력을 판단하는 핵심 지표였다면, 이제는 '어떤 브랜드가 먼저 자리 잡고, 어떤 콘텐츠가 모이느냐'가 상권의 미래 가치를 더하는 시대다.
알스퀘어는 이 같은 변화를 분석한 '도산공원 상권 분석 리포트: 유동인구를 넘어, 브랜드 밀도가 상권 가치를 좌우한다'를 발간했다고 13일 밝혔다.
이번 리포트는 도산공원 상권의 업종 변화와 개·폐업 흐름, 임대료, 매매 실거래 등을 종합 분석해 상권이 어디로 향하고 있는지를 진단했다.
브랜드가 모이면 상권 가치가 달라진다
2026년 1분기 기준, 도산공원 상권에는 1,400여 개 사업체가 영업 중이다. 소매업이 36.3%(505개)로 가장 큰 비중을 차지했다. 외식업 34.6%(481개), 서비스업 29.1%(404개)가 뒤를 이었다.
숫자보다 주목할 것은 변화의 방향이다. 외식업 비중은 줄어드는 반면, 서비스업과 소매업은 꾸준히 확대되며 5개 분기 연속 상권 구조가 재편되고 있다. 다만 사업체 수 기준의 변화이며, 매출 기준으로는 다른 그림이 나타난다. 실제 매출 규모로는 외식업이 상권 전체의 39.8%를 차지하는 핵심 앵커업종으로 기능하고 있다. 이어 의료업(27.3%), 소매업(18.9%) 순이다. 즉 도산공원 상권은 패션·라이프스타일 브랜드의 '집적도'가 빠르게 높아지고 있을 뿐, 아직 이들 업종이 매출을 주도하는 지배적 업종으로 자리잡은 단계는 아니다.
개폐업 흐름도 이 같은 재편을 뒷받침 한다. 도산공원 상권은 지난 1분기 기준 총 1,390개 사업체가 영업 중이다. 소매업 36.3%, 외식업 34.6%, 서비스업 29.1%로 업종간 균형도가 높은 복합상권이다.
개폐업 지표는 2025년 2~3분기 각각 순증 +9개, +5개를 기록하며 회복국면에 집입했다. 그러나 4분기 이후 2개 분기 연속 순감소(-7개, -5개)로 반전되며 신규 진입 수요가 둔화됐다. 하지만 상권 자체가 위축되고 있다기 보다, '신규 진입과 기존 점포가 균형을 찾아가는 과정'으로 해석한다는 게 알스퀘어의 분석이다.
이 같은 변화는 임대료에 반영됐다. 도산공원 상권의 평균 임대료는 평당 46만원이다. 입지에 따라 20만원대에서 110만원대까지 최대 5배 격차가 나타나는 등 핵심 자리를 둘러싼 경쟁이 심화되고 있다. 알스퀘어는 "이는 단순한 면적, 위치 차이가 아닌, 브랜드 집적도와 입지 차이에서 비롯된다"고 분석했다. 결국 브랜드가 모이는 곳일수록 임대료 프리미엄도 높아진다는 의미다.
거래 줄었지만 가치는 올랐다…전환의 시기
매매시장도 같은 흐름을 보여준다. 도산공원 상권의 대지 평당 거래가격은 2021년 2.1~2.2억원 수준에서 2025년 3.2~4.5억원까지 상승했다. 2022년 말 일시적인 조정을 거쳤지만 이후 반등하며 최근 4년간 69% 상승한 것으로 나타났다.
거래량만 보면 공백도 있었다. 그러나 이는 수요 부족이 아니라, 시장에 나온 매물이 적었기 때문으로 분석됐다. 실제 분석 기간 중 거래 12건 가운데 4건이 2025년 11~12월에 집중됐다. 거래 공백은 오히려 매물 희소성을 보여주는 신호로 해석됐다.
필지 규모에 따른 가격 차이도 뚜렷했다. 대지면적 100㎡ 미만 소형 필지는 중대형 필지보다 최대 1.8배 높은 가격에 거래됐다. 공급이 제한된 핵심 입지의 희소성이 가격에 그대로 반영된 결과다.
알스퀘어는 도산공원 상권을 침체기가 아닌, '브랜드 중심의 전환기'로 평가했다. 유동인구 밀도는 서울 평균의 2.2배로 집객력이 압도적인 가운데, 여기에 더해 앞으로 상권 경쟁력은 유동인구 자체보다 브랜드 콘텐츠와 공간 기획이 좌우할 가능성이 더욱 커질 것으로 전망했다.
정윤선 알스퀘어 리테일사업팀장은 "도산공원은 압도적인 유동인구를 기반으로, 입점 브랜드가 상권의 가치를 더해가고 그 가치가 임대료와 자산가격으로 이어지는 구조가 뚜렷해지고 있다"며 "이번 보고서가 출점 전략과 투자 판단은 물론, 상권 변화의 흐름을 읽는 데 의미 있는 기준이 될 것"이라고 기대했다.