INSIGHT | “악재, 호재도 없다” 요지부동 서울 지식산업센터 시장 : 미디어룸

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[뉴스레터]INSIGHT | “악재, 호재도 없다” 요지부동 서울 지식산업센터 시장

2024-06-14

2024. 06. 14 Vol 14

국내 1위 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어입니다.

오늘은 리서치센터 2024 1분기 오피스·지식산업센터 매매지표 리포트를 소개합니다.

업계 최고의 전문가들이 자신의 인사이트와 다양한 시장 자료를 토대로 분석한 핵심 내용을 담았습니다.

더불어 알스퀘어는 직접 전수조사한 30만개 이상의 보유 DB를 꾸준히 업데이트해 한국 최초의 상업용 부동산 애널리틱스 서비스를 올해 하반기 선보입니다. 많은 관심 부탁 드립니다.

*오피스 매매지수란?
미국의 Case/Shiller Jome Price Index를 산정하는데 활용되는 반복매매모형으로 만들어졌습니다. 부동산 매입 후 재판매 거래 데이터를 토대로 그 상승률을 시기별로 나누는 방법입니다.

아래 버튼을 누르시면 보고서를 받을 수 있습니다.

2024 1분기 오피스·지식산업센터 매매지표 리포트

22년 4분기부터 오피스 가격 '정체'

연이은 금리 인상에도 양호한 임차수요, 임대료 상승을 바탕으로 2022년 3분기까지 상승세를 이어가던 오피스 빌딩 가격이 2022년 4분기 이후 1년 넘게 가격 정체를 기록하고 있습니다.

2024년 1분기에는 소폭 하락했으나 과거 가격 변동으로 미뤄 볼 때 추세전환은 아닌 것으로 분석됩니다.

고점 대비 15% 하락한 지식산업센터 가격

작년 3분기까지 하락, 반년간 추가 하락 없어

2022년 2분기까지 가격 상승을 보이던 지식산업센터는 2022년 3분기부터 가격이 하락합니다. 2023년 3분기에는 고점 대비 15% 급락했습니다.

2023년 4분기부터 임대 및 공급 등의 투자 환경에 큰 변화가 없는 가운데 추가 가격 하락은 없는 상황입니다.

투심 회복 못한 오피스

거래규모 전년도와 비슷한 수준

2024년 1분기에 아크플레이스, 메트로&서울로타워, T412 등 주요 권역의 굵직한 딜이 잇달아 마무리됐습니다. 그러나 계약 후 잔금까지 1년 이상 물건이 포한되어 투자가 회복되었다 보기 어렵습니다.

2024년 1분기 지식산업센터 거래규모도 전년 동기와 비슷한 수준으로 거래 규모가 정체된 상황입니다.

2024년 1분기 오피스 매매지수

전분기 대비 3.3% 하락

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2024년 1분기 서울 오피스 매매지수는 471.9포인트입니다. 이는 2001년 1분기 대비 4.72배 높은 수준의 가격 상승을 보인 것입니다.
전분기(23.4Q) 대비 3.3% 하락했고, 전년 동기(23.1Q) 대비 3.3% 하락했습니다.

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오피스 매매지수는 2022년 3분기 고점을 기록하고 2022년 4분기부터 가격이 정체되고 있습니다.
2024년 1분기 매매지수 하락은 2022년 4분기부터 1년간 가격 변동 폭을 미뤄봤을 때, 일시적 하락으로 보입니다.

이제 바닥?

반년이상 변동 없는 지식산업센터 매매지수

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2024년 1분기 서울 지식산업센터 매매지수는 217.5포인트입니다. 이는 2011년 1분기 대비 2.18배 높은 가격 상승입니다.
전분기(23.4Q) 대비 0.1% 하락했고, 전년 동기(23.1Q) 대비 4.9% 떨어진 수치입니다.

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2022년 2분기까지 극적인 가격상승을 보였던 지식산업센터는 2023년 3분기에 고점 대비 15% 하락했습니다.
2023년 4분기부터 임대 및 공급 등 투자 환경은 큰 변화가 없습니다. 가격은 정체되고 있습니다.

오피스&지산 거래 규모 정체

투심 회복도 아직 아니야

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2024년 1분기 서울 및 분당 오피스 거래규모는 잔금 기준 2.7조원입니다. 전년 동기보다 증가했습니다.
2024년 1분기 서울 지식산업센터 거래는 1416억원. 전년 동기 대비 소폭 증가한 모습입니다.

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금리 인상으로 인한 대출 부담과 수익률 하락으로 2022년부터 오피스투자가 감소했습니다.
전년동기 대비 2024년 1분기 거래 규모가 늘었습니다. 그러나 계약 후 잔금까지 1년 이상 걸린 물건이 포함돼 있습니다. 투자가 회복됐다고 판단하기 어렵습니다.
지식산업센터 역시, 2022년부터 투자가 감소했습니다.
거래규모는 전년과 비슷한 수준으로 정체입니다.

오피스 매매지수 VS 캡레이트

오피스 수익율 다 상승할듯

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매매 가격과 임대료 관계를 나타내는 캡레이트. 이는 매매 가격과 반비례 관계를 보입니다.
2024년 1분기 명목 캡레이트는 4.6%입니다. 전분기 대비 0.2%포인트 하락했습니다.
국고채와 캡레이트의 차이인 캡레이트 스프레드는 2024년 1분기 130bps 수준입니다. 2010년부터 최근까지 장기적으로 250~300bps 사이였습니다.

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오피스 매매 가격이 상승하면서 캡레이트는 지속적인 하락세를 보여왔으나 2022년 4분기부터 가격이 하락하거나 정체되면서 캡레이트 상승이 나타났습니다.
이에 더해 양호한 임대시장으로 임대료 인상이 지속되고 있고, 캡레이트 스프레드도 낮은 수준이어서 캡레이트는 당분간 상승할 가능성이 있습니다.

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오피스·물류센터·리테일 임대차 중개,

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인테리어∙리모델링, 해외 사업 (베트남·싱가포르)

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