2024년 2분기 서울 오피스 공실률 '2.6%' 

• 2024년 2분기 서울 오피스 공실률은 2.6%입니다. 전분기보다 0.2%P 소폭 상승했습니다. 
• 2분기 연속 상습세입니다. 신축 자산의 공실 해소는 이전과 다르게 더뎌지고 있습니다.

• 신규 업무 지구로 떠오르는 고덕과 마곡은 사옥 형태로 공급되는 자산이 많습니다. 그래서 공실률 개선에 미치는 영향은 제한적입니다.
• 아직 자연 공실률(5.0%)보다 아래입니다. 그러나 주요 권역 내 대기업 계열사가 임차 면적 효율화에 돌입하는 등 모니터링이 필요합니다.

• 2024년 2분기 서울 오피스 평당 명목 임대료는 96,066원 입니다.
• NOC 상승률은 전년동기 대비 6.3%로, 3개년 CAGR(6.8%)보다 하회하는 수치입니다.

• 임차 수요가 둔화되며, 신축 자산 공실 해소 속도가 상대적으로 느려지고 있습니다. 이전까지 준공 전 선 임차 활동이 매우 활발했던 것에 비하면 변화된 임차 시장 분위기가 감지됩니다. 
• 수요 확장 둔화세는 임대료에도 영향을 미치고 있습니다. 임대차 시장에 면밀한 모니터링과 수요 동향 파악이 필요한 시기입니다.

• 2024년 2분기 서울·분당 권역에서 오피스가 지난 분기 절반 수준인 1.4조원 거래됐습니다.
• 올해 누적 거래량은 4조원으로 지난해 상반기와 유사한 규모입니다.

• 연면적 9900㎡이하 소형  빌딩 매수가 중심이 됐습니다. 전체 거래액 중 소형 빌딩 비중이 가장 높았습니다.
• 업계 이목을 끈 건 '강남 더 에셋'입니다. 평당 4500만원을 제안한 것으로 알려졌습니다. 매각 초기 예상 가격을 상회하는 수치입니다.
• 유동성이 제한적인 상황이 지속되며, 투자 경쟁력 측면에서 자산간 양극화가 심화되고 있습니다.

• 수도권 물류센터 누적 공급량이 1000만평을 돌파했습니다.
• 대규모 공급의 여파로 공실률 상승에 압력이 가해지고 있습니다.
• 상온 센터는 16.9%로 지난 하반기 대비 6.6%P 상승했고, 저온 센터 공실률은 41.2%로 5.7%P 올랐습니다.

• 저온 물류센터 공실 리스크는 이어집니다. '저온' 면적을 상대적으로 상황이 나은 '상온'으로 전환하는 추세도 가속화되고 있습니다.
• 임대료도 변화의 폭이 작습니다. 수도권 상온 물류센터 3.3㎡당 평균 임대료는 33,106원, 저온 평균 물류센터 임대료는 61,951원입니다. 작년 하반기 대비 각각 646원, 840원 소폭 상승했습니다.

• 2024년 상반기 물류센터 총 거래액은 2.9조원입니다.

• 작년 하반기 대비 70% 증가한 수치지만, 이중 절반 이상 (1.6조원)이 선매입 약정에 따른 소유권 이전 사례입니다.
• 이를 제외한 실물 자산 거래액은 작년 하반기와 비슷합니다.
• 이런 가운데, 부실 채권(NPL) 성격의 물류센터 거래가 관측되고 있습니다.