▶ 지난해 하반기 신규 공급 19만 평으로 전년 동기 대비 67% 급감, 연간 35만 평으로 8년 내 최저치
▶ 알스퀘어 빅데이터컨설팅실, 2025 하반기 수도권 물류센터 마켓 리포트 발표
▶ “서부권 초대형 자산 중심으로 외국계 자본 유입되며 투자 시장 반등”
"상·저온 물류센터 공실률 동반 하락, 그러나 노후 자산 임대료 인하와 저온의 상온 전환 등 ‘생존 경쟁’ 치열하다."
상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어(대표 이용균)의 빅데이터컨설팅실이 발표한 ‘2025년 하반기 수도권 물류센터 마켓리포트’에 따르면, 수도권 물류 시장은 신규 공급이 급격히 둔화되는 가운데 투자 시장에서는 역대 최대 거래 규모를 경신했다. 반면, 우량 자산과 노후 자산 간의 임대료 및 매매가 격차가 벌어지는 양극화 현상은 심화되고 있는 것으로 나타났다.
■ ‘공급 과잉’에서 ‘공급 절벽’으로… 신규 공급 8년 내 최저치
수도권 물류센터 신규 공급은 뚜렷한 둔화세에 진입했다. 지난해 하반기 신규 공급 면적은 약 19만 평으로 집계됐다. 이는 직전년 동기 대비 67% 감소한 수치이다. 연간 총 공급은 약 35만 평에 그쳐 2024년(119만 평)과 비교하면 70%나 급감한 수준이다. 특히 지난해 공급량은 최근 8년 내 최저치를 기록하며, 시장의 수급 불균형 해소에 기여했다.
빅데이터컨설팅실은 리포트를 통해 "이러한 공급 감소는 공사비 상승과 시장 불확실성 증대에 따른 신규 인허가 및 착공 물량 급감에 기인한다"고 분석했다. 이어 "경기도 물류창고 표준 허가 기준 조례 개정 등 정책적 규제 강화로 인해 단기간 내에 신규 개발 여건이 개선되기 어려울 것"이라고 내다봤다. 권역별로는 중앙권이 2년 연속 신규 공급 ‘제로(0)’를 기록했다. 동남권과 남부권 역시, 과거 집중 공급 시기와 비교해 공급 강도가 크게 완화됐다.
■ 공실률 소폭 하락 속 ‘저온의 상온 전환’ 가속화
공급 둔화의 영향으로, 상온과 저온 물류센터 공실률은 모두 소폭 감소했다. 수도권 상온 물류센터 평균 공실률은 전기 대비 2.4%p 하락한 13.3%, 저온은 2.9%p 하락한 37.3%를 기록했다. 특히 저온 공실률의 하락은 순수한 수요 확대보다는 수급 불균형에 따른 공급 감소 영향이 컸다. 더불어, 기존 저온 면적을 상온으로 전환(Conversion)하는 사례가 늘어난 영향이 컸다.
권역별 임대차 동향을 살펴보면, 동남권은 쿠팡과 한진 등 대형 화주의 입주로 상온 공실률이 9.5%까지 낮아지며 유의미한 회복세를 보였다. 반면 서북권은 상온(27.3%)과 저온(62.1%) 모두 수도권 내에서 가장 높은 공실률을 유지했다. 안정화까지는 시간이 소요될 것으로 전망된다. '명목 임대료'는 전체적으로 소폭 하락했으나, 이는 임대 경쟁력이 낮은 자산들이 '공실 해소를 위해 임대료를 전략적으로 낮춘 결과'로 해석된다. 자산 간 양극화가 뚜렷해지는 양상이다.
■ 3.3조 원의 역대급 투자 열기… 초대형 우량 자산이 시장 견인
투자 시장은 초대형 자산을 중심으로 역대 최대 규모의 거래액을 달성하며 반등에 성공했다. 2025년 하반기 수도권 물류센터 총 매매거래액은 3.3조 원으로 상반기 대비 2배 이상 급증했다. 거래 면적 역시 46.1만 평에 달해 통계 집계 이후 최대 수준을 기록했다.
이번 투자 시장의 성장을 주도한 것은 서부권의 초대형 자산과 외국계 자본의 결합이다. 인천 ‘청라 로지스틱스 센터’가 크리에이트자산운용(KKR 투자)에 약 1조 원에 매각됐다. 시흥 ‘로지스밸리 안산’ 역시 와이드크릭자산운용(M&G 투자)에 약 5,000억 원 규모로 소유권이 이전됐다.
평균 거래 평당가는 715만 원을 기록했으나, 자산별 가치 양극화는 더욱 깊어졌다. 쿠팡 등이 장기 임차 중인 우량 자산은 평당 800~900만 원대의 높은 가격에 거래된 반면, 소형 노후 자산은 평당 200~400만 원에 머물렀다. 리포트는 "향후 시장이 우량 임차인을 확보한 대형 자산 중심으로 재편될 것"이라고 내다봤다.
▶ 지난해 하반기 신규 공급 19만 평으로 전년 동기 대비 67% 급감, 연간 35만 평으로 8년 내 최저치
▶ 알스퀘어 빅데이터컨설팅실, 2025 하반기 수도권 물류센터 마켓 리포트 발표
▶ “서부권 초대형 자산 중심으로 외국계 자본 유입되며 투자 시장 반등”
"상·저온 물류센터 공실률 동반 하락, 그러나 노후 자산 임대료 인하와 저온의 상온 전환 등 ‘생존 경쟁’ 치열하다."
상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어(대표 이용균)의 빅데이터컨설팅실이 발표한 ‘2025년 하반기 수도권 물류센터 마켓리포트’에 따르면, 수도권 물류 시장은 신규 공급이 급격히 둔화되는 가운데 투자 시장에서는 역대 최대 거래 규모를 경신했다. 반면, 우량 자산과 노후 자산 간의 임대료 및 매매가 격차가 벌어지는 양극화 현상은 심화되고 있는 것으로 나타났다.
■ ‘공급 과잉’에서 ‘공급 절벽’으로… 신규 공급 8년 내 최저치
수도권 물류센터 신규 공급은 뚜렷한 둔화세에 진입했다. 지난해 하반기 신규 공급 면적은 약 19만 평으로 집계됐다. 이는 직전년 동기 대비 67% 감소한 수치이다. 연간 총 공급은 약 35만 평에 그쳐 2024년(119만 평)과 비교하면 70%나 급감한 수준이다. 특히 지난해 공급량은 최근 8년 내 최저치를 기록하며, 시장의 수급 불균형 해소에 기여했다.
빅데이터컨설팅실은 리포트를 통해 "이러한 공급 감소는 공사비 상승과 시장 불확실성 증대에 따른 신규 인허가 및 착공 물량 급감에 기인한다"고 분석했다. 이어 "경기도 물류창고 표준 허가 기준 조례 개정 등 정책적 규제 강화로 인해 단기간 내에 신규 개발 여건이 개선되기 어려울 것"이라고 내다봤다. 권역별로는 중앙권이 2년 연속 신규 공급 ‘제로(0)’를 기록했다. 동남권과 남부권 역시, 과거 집중 공급 시기와 비교해 공급 강도가 크게 완화됐다.
■ 공실률 소폭 하락 속 ‘저온의 상온 전환’ 가속화
공급 둔화의 영향으로, 상온과 저온 물류센터 공실률은 모두 소폭 감소했다. 수도권 상온 물류센터 평균 공실률은 전기 대비 2.4%p 하락한 13.3%, 저온은 2.9%p 하락한 37.3%를 기록했다. 특히 저온 공실률의 하락은 순수한 수요 확대보다는 수급 불균형에 따른 공급 감소 영향이 컸다. 더불어, 기존 저온 면적을 상온으로 전환(Conversion)하는 사례가 늘어난 영향이 컸다.
권역별 임대차 동향을 살펴보면, 동남권은 쿠팡과 한진 등 대형 화주의 입주로 상온 공실률이 9.5%까지 낮아지며 유의미한 회복세를 보였다. 반면 서북권은 상온(27.3%)과 저온(62.1%) 모두 수도권 내에서 가장 높은 공실률을 유지했다. 안정화까지는 시간이 소요될 것으로 전망된다. '명목 임대료'는 전체적으로 소폭 하락했으나, 이는 임대 경쟁력이 낮은 자산들이 '공실 해소를 위해 임대료를 전략적으로 낮춘 결과'로 해석된다. 자산 간 양극화가 뚜렷해지는 양상이다.
■ 3.3조 원의 역대급 투자 열기… 초대형 우량 자산이 시장 견인
투자 시장은 초대형 자산을 중심으로 역대 최대 규모의 거래액을 달성하며 반등에 성공했다. 2025년 하반기 수도권 물류센터 총 매매거래액은 3.3조 원으로 상반기 대비 2배 이상 급증했다. 거래 면적 역시 46.1만 평에 달해 통계 집계 이후 최대 수준을 기록했다.
이번 투자 시장의 성장을 주도한 것은 서부권의 초대형 자산과 외국계 자본의 결합이다. 인천 ‘청라 로지스틱스 센터’가 크리에이트자산운용(KKR 투자)에 약 1조 원에 매각됐다. 시흥 ‘로지스밸리 안산’ 역시 와이드크릭자산운용(M&G 투자)에 약 5,000억 원 규모로 소유권이 이전됐다.
평균 거래 평당가는 715만 원을 기록했으나, 자산별 가치 양극화는 더욱 깊어졌다. 쿠팡 등이 장기 임차 중인 우량 자산은 평당 800~900만 원대의 높은 가격에 거래된 반면, 소형 노후 자산은 평당 200~400만 원에 머물렀다. 리포트는 "향후 시장이 우량 임차인을 확보한 대형 자산 중심으로 재편될 것"이라고 내다봤다.