▶ 알스퀘어 빅데이터컨설팅실, ‘2025년 4분기 오피스 마켓 리얼 리포트’ 발표
▶ 권역별 양극화 속 YBD 공실률 1.9% '최저'…NOC 상승세 지속
▶ '수익증권' 거래 비중 46% 확대…빅데이터컨설팅실, "SI 중심의 선별적 매수 뚜렷"
상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어(대표 이용균)의 빅데이터컨설팅실이 발표한 ‘2025년 4분기 오피스 마켓 리얼 리포트(Office Market Real Report)’에 따르면, 2025년 한 해 서울 및 분당 오피스 투자 시장 규모가 총 26.1조 원을 기록하며 역대 최고치를 경신했다. 이는 종전 기록인 2020년(16.1조 원) 대비 무려 62% 증가한 수치로, 상업용 부동산 시장의 폭발적인 성장을 보여줬다.
■ 연간 투자 거래액 26.1조 원… ‘역대 최대’ 기록 갈아치워
2025년 오피스 투자 시장은 연간 누적 거래액 26조 원을 돌파하며, 사상 처음으로 20조 원 시대를 열었다. 리포트에 따르면 지난 4분기에만 6.9조 원 규모의 거래가 체결됐다. 특히 도심권역(CBD)이 전체 거래액의 45%를 견인하며 시장을 주도했다.
이번 리포트에서 주목할 점은 거래 구조의 변화다. 전체 거래액의 46%가 '수익증권(Share Deal)' 형태로 거래됐다. 빅데이터컨설팅실은 "취득세 절감과 신속한 자금 집행을 원하는 투자자의 전략적 선택이 반영된 결과"로 봤다. 또한 사옥 확보를 목적으로 하는 전략적 투자자(SI)들이 거래 건수의 약 40%를 차지하며 시장의 한 축으로 부상했다.
주요 거래 사례로는 ▲CBD 시그니쳐타워(1조 346억 원) ▲BBD 분당 두산타워(7,900억 원) ▲CBD LG광화문빌딩(5,120억 원) 등이 꼽힌다. 특히 GBD(강남권역)의 AP타워는 평당 5,785만 원의 높은 단가를 기록하며 강남권 우량 자산에 대한 뜨거운 열기를 증명했다.
■ 공실률 3분기 연속 하락… YBD 1%대, 우량 자산 쏠림 심화
임대차 시장은 안정적인 수요 속에 견조한 흐름을 유지했다. 2025년 4분기 서울 오피스 평균 공실률은 6.2%로 전 분기 대비 0.4%p 하락했다. 3분기 연속 감소세다.
권역별로는 여의도권역(YBD)이 1.9%라는 공실률로, 서울 내 가장 낮은 수치를 기록했다. 초대형 오피스를 중심으로 대기 수요가 몰리며 공실을 빠르게 해소한 덕분이다. 도심권역(CBD)은 4.5%, 강남권역(GBD)은 4.8%로 안정적인 수준을 유지했다. 그러나 분당권역(BBD)은 신규 공실 발생 영향으로 6.3%를 기록하며 전 분기 대비 소폭 상승했다.
특히 '우량 자산 선호 현상(Flight to Quality)'이 뚜렷해지며 대형 및 초대형 오피스의 공실률은 하락했다. 반면, 중대형 이하 자산은 공실률이 소폭 상승하는 양극화 현상이 포착되었다.
■ 2026년 전망, "양적 성장은 둔화, 질적 선별 투자 지속될 것"
알스퀘어 빅데이터컨설팅실은 2026년 시장에 대해 "연간 거래 규모가 다소 하향 조정될 것"이라고 내다봤다. 2025년의 폭발적인 거래세를 유지하기에는 거시경제적 불확실성이 존재하기 때문이다.
그러나 서울스퀘어, 을지트윈타워 A동, G1 서울 등 대형 딜들이 우선협상대상자를 선정하고 종결을 앞두고 있어 시장의 유동성은 여전히 풍부하다는 분석이다. 진원창 빅데이터컨설팅실장은 "기관투자자들의 블라인드 펀드가 시장 하방을 지지하고 있다"며, "전체 규모는 줄더라도 우량 자산을 중심으로 한 선별적 매수세는 2026년에도 이어질 것"이라고 밝혔다.
▶ 알스퀘어 빅데이터컨설팅실, ‘2025년 4분기 오피스 마켓 리얼 리포트’ 발표
▶ 권역별 양극화 속 YBD 공실률 1.9% '최저'…NOC 상승세 지속
▶ '수익증권' 거래 비중 46% 확대…빅데이터컨설팅실, "SI 중심의 선별적 매수 뚜렷"
상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어(대표 이용균)의 빅데이터컨설팅실이 발표한 ‘2025년 4분기 오피스 마켓 리얼 리포트(Office Market Real Report)’에 따르면, 2025년 한 해 서울 및 분당 오피스 투자 시장 규모가 총 26.1조 원을 기록하며 역대 최고치를 경신했다. 이는 종전 기록인 2020년(16.1조 원) 대비 무려 62% 증가한 수치로, 상업용 부동산 시장의 폭발적인 성장을 보여줬다.
■ 연간 투자 거래액 26.1조 원… ‘역대 최대’ 기록 갈아치워
2025년 오피스 투자 시장은 연간 누적 거래액 26조 원을 돌파하며, 사상 처음으로 20조 원 시대를 열었다. 리포트에 따르면 지난 4분기에만 6.9조 원 규모의 거래가 체결됐다. 특히 도심권역(CBD)이 전체 거래액의 45%를 견인하며 시장을 주도했다.
이번 리포트에서 주목할 점은 거래 구조의 변화다. 전체 거래액의 46%가 '수익증권(Share Deal)' 형태로 거래됐다. 빅데이터컨설팅실은 "취득세 절감과 신속한 자금 집행을 원하는 투자자의 전략적 선택이 반영된 결과"로 봤다. 또한 사옥 확보를 목적으로 하는 전략적 투자자(SI)들이 거래 건수의 약 40%를 차지하며 시장의 한 축으로 부상했다.
주요 거래 사례로는 ▲CBD 시그니쳐타워(1조 346억 원) ▲BBD 분당 두산타워(7,900억 원) ▲CBD LG광화문빌딩(5,120억 원) 등이 꼽힌다. 특히 GBD(강남권역)의 AP타워는 평당 5,785만 원의 높은 단가를 기록하며 강남권 우량 자산에 대한 뜨거운 열기를 증명했다.
■ 공실률 3분기 연속 하락… YBD 1%대, 우량 자산 쏠림 심화
임대차 시장은 안정적인 수요 속에 견조한 흐름을 유지했다. 2025년 4분기 서울 오피스 평균 공실률은 6.2%로 전 분기 대비 0.4%p 하락했다. 3분기 연속 감소세다.
권역별로는 여의도권역(YBD)이 1.9%라는 공실률로, 서울 내 가장 낮은 수치를 기록했다. 초대형 오피스를 중심으로 대기 수요가 몰리며 공실을 빠르게 해소한 덕분이다. 도심권역(CBD)은 4.5%, 강남권역(GBD)은 4.8%로 안정적인 수준을 유지했다. 그러나 분당권역(BBD)은 신규 공실 발생 영향으로 6.3%를 기록하며 전 분기 대비 소폭 상승했다.
특히 '우량 자산 선호 현상(Flight to Quality)'이 뚜렷해지며 대형 및 초대형 오피스의 공실률은 하락했다. 반면, 중대형 이하 자산은 공실률이 소폭 상승하는 양극화 현상이 포착되었다.
■ 2026년 전망, "양적 성장은 둔화, 질적 선별 투자 지속될 것"
알스퀘어 빅데이터컨설팅실은 2026년 시장에 대해 "연간 거래 규모가 다소 하향 조정될 것"이라고 내다봤다. 2025년의 폭발적인 거래세를 유지하기에는 거시경제적 불확실성이 존재하기 때문이다.
그러나 서울스퀘어, 을지트윈타워 A동, G1 서울 등 대형 딜들이 우선협상대상자를 선정하고 종결을 앞두고 있어 시장의 유동성은 여전히 풍부하다는 분석이다. 진원창 빅데이터컨설팅실장은 "기관투자자들의 블라인드 펀드가 시장 하방을 지지하고 있다"며, "전체 규모는 줄더라도 우량 자산을 중심으로 한 선별적 매수세는 2026년에도 이어질 것"이라고 밝혔다.