▶ 알스퀘어, '2025 오피스 임차시장 트렌드 리포트: 산업별 경기흐름과 임차시장 변화' 발간
▶ 리서치센터, "경기 불확실성에 따른 임차인 이동 패턴 변화"
▶ 비용 절감·효율 중시 경향 강화...다양한 임차수요 형태 관측
상업용 부동산 종합 서비스기업 알스퀘어 리서치센터(센터장 류강민)가 발표한 2025 임차시장 트렌드 리포트에 따르면, 10월 현재 서울 오피스 임대시장은 구조적 변곡점에 직면해 있다.
리포트는 2023년 하반기부터 경기 동행지수가 하락세로 돌아서며 기업의 재정 부담이 커졌다고 분석했다. 경기 둔화 국면에 접어들면서 비용 절감을 위한 서울 기타 지역으로의 이전 수요가 점진적으로 증가하고 있다는 설명이다.
서울 임대시장, 공실률 상승의 흐름
서울 오피스 시장은 2027년 이후 본격적인 대규모 공급이 예정되어 있어 향후 몇 년간 공실률 상승 압력을 받을 것으로 전망된다. 핵심권역인 여의도(YBD)는 공실률 2.68%를 기록하고 있으며, 강남권(GBD) 대형 오피스 역시 1%대를 유지하면서 전반적으로 안정적인 흐름을 보이고 있다. 다만 핵심 권역의 공실률이 5% 미만의 양호한 수준을 유지하고 있음에도 불구하고, 기존의 상승 추세는 이어질 것으로 보인다.
임차인의 점진적 이동: 핵심 권역을 벗어나 주변으로
2025년 상반기, 임차인이 서울 기타 지역으로 이전하는 비중은 늘었고, CBD(종로·광화문)·GBD(강남)·YBD(여의도) 등 전통적 3대 권역으로 들어오는 비중은 줄었다.
업종별 차이도 존재한다. 제조업을 제외한 모든 업종의 서울 기타 지역 이전 비중이 22-23년에 비해 증가한 반면, 전문·과학·기술서비스업을 제외한 나머지 업종의 CBD, YBD 권역 이전은 감소했다. GBD 권역으로 이전한 비중은 대부분의 업종에서 증가하여, 3대 권역 중 유일하게 이전 비중이 확대됐다.
임대면적 소비: 작아지는 공간, 줄어드는 면적
임차인의 이전 행태에서 면적 소비 패턴 변화가 두드러진다. 과거에는 더 큰 면적으로 증평 이전하는 사례가 일반적이었으나, 최근에는 오히려 기존보다 작은 면적으로 감평 이전하는 사례가 늘고 있다. 대형·중형 빌딩보다 소형 빌딩으로 이동하는 비중도 확대되며, '양질의 건물로 이전하려는(Flight to Quality)'는 흐름은 다소 약화될 것으로 보인다.
즉, 임차인들은 '큰 빌딩의 상징성'보다는 효율적 공간 활용과 비용 절감을 우선으로 고려하고 있다.
권역별 선호도: 주요 권역 줄고, 기타 지역 늘고
모든 업종이 서울 기타 지역으로의 이전을 선호하는 것으로 나타났다. 분당을 포함한 4대 핵심 권역에서는 금융보험, 정보통신, 전문·과학·기술, 건설 등의 업종이 GBD 이전을 선호하는 것으로 나타났으며, 숙박·음식점과 운수·창고 업종은 CBD를 더 선호하는 경향을 보였다. 또한 분당·판교 및 수도권·지방으로의 이전 선호도도 일부 확인됐다.
24~25년 상반기는 22~23년과 비교하여 서울 기타 지역으로의 이전 선호가 크게 꾸준히 증가했다. 서울 기타 지역을 제외한 모든 지역의 이전 선호도가 감소한 것과 대조된다. 서울 3대 권역 중에서는 여전히 GBD의 선호도가 가장 높게 유지되고 있으며, 수도권·지방에 대한 선호는 줄어든 것으로 나타났다. 이러한 흐름은 오피스 시장이 특정 권역에만 의존하지 않고, 다양한 수요 형태로 전개되고 있음을 보여준다.
효율과 비용, 새로운 시장 패러다임
안태진 알스퀘어 리서치센터 연구원은 이번 리포트를 통해 “서울 오피스 시장은 경기 불확실성 속에서 임차인의 선택이 점진적으로 변화하고 있다”고 분석했다. 이어 “과거에는 상징성과 입지를 중시하며 핵심 권역과 대형 빌딩을 선호했지만, 현재는 효율성과 비용 절감이 핵심 가치로 자리 잡았다”며 “임대인은 임차인을 유치하기 위해 할인 조건, 내부 구조 조정, 지역 특화 전략 등을 세밀하게 마련해야 한다”고 조언했다.
아울러 향후 공급 증가가 예상됨에 따라 임차인의 선택이 임대시장에 새로운 변화를 가져오고 있으며, 이러한 흐름이 당분간 이어질 것으로 전망했다.
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▶ 알스퀘어, '2025 오피스 임차시장 트렌드 리포트: 산업별 경기흐름과 임차시장 변화' 발간
▶ 리서치센터, "경기 불확실성에 따른 임차인 이동 패턴 변화"
▶ 비용 절감·효율 중시 경향 강화...다양한 임차수요 형태 관측
상업용 부동산 종합 서비스기업 알스퀘어 리서치센터(센터장 류강민)가 발표한 2025 임차시장 트렌드 리포트에 따르면, 10월 현재 서울 오피스 임대시장은 구조적 변곡점에 직면해 있다.
리포트는 2023년 하반기부터 경기 동행지수가 하락세로 돌아서며 기업의 재정 부담이 커졌다고 분석했다. 경기 둔화 국면에 접어들면서 비용 절감을 위한 서울 기타 지역으로의 이전 수요가 점진적으로 증가하고 있다는 설명이다.
서울 임대시장, 공실률 상승의 흐름
서울 오피스 시장은 2027년 이후 본격적인 대규모 공급이 예정되어 있어 향후 몇 년간 공실률 상승 압력을 받을 것으로 전망된다. 핵심권역인 여의도(YBD)는 공실률 2.68%를 기록하고 있으며, 강남권(GBD) 대형 오피스 역시 1%대를 유지하면서 전반적으로 안정적인 흐름을 보이고 있다. 다만 핵심 권역의 공실률이 5% 미만의 양호한 수준을 유지하고 있음에도 불구하고, 기존의 상승 추세는 이어질 것으로 보인다.
임차인의 점진적 이동: 핵심 권역을 벗어나 주변으로
2025년 상반기, 임차인이 서울 기타 지역으로 이전하는 비중은 늘었고, CBD(종로·광화문)·GBD(강남)·YBD(여의도) 등 전통적 3대 권역으로 들어오는 비중은 줄었다.
업종별 차이도 존재한다. 제조업을 제외한 모든 업종의 서울 기타 지역 이전 비중이 22-23년에 비해 증가한 반면, 전문·과학·기술서비스업을 제외한 나머지 업종의 CBD, YBD 권역 이전은 감소했다. GBD 권역으로 이전한 비중은 대부분의 업종에서 증가하여, 3대 권역 중 유일하게 이전 비중이 확대됐다.
임대면적 소비: 작아지는 공간, 줄어드는 면적
임차인의 이전 행태에서 면적 소비 패턴 변화가 두드러진다. 과거에는 더 큰 면적으로 증평 이전하는 사례가 일반적이었으나, 최근에는 오히려 기존보다 작은 면적으로 감평 이전하는 사례가 늘고 있다. 대형·중형 빌딩보다 소형 빌딩으로 이동하는 비중도 확대되며, '양질의 건물로 이전하려는(Flight to Quality)'는 흐름은 다소 약화될 것으로 보인다.
즉, 임차인들은 '큰 빌딩의 상징성'보다는 효율적 공간 활용과 비용 절감을 우선으로 고려하고 있다.
권역별 선호도: 주요 권역 줄고, 기타 지역 늘고
모든 업종이 서울 기타 지역으로의 이전을 선호하는 것으로 나타났다. 분당을 포함한 4대 핵심 권역에서는 금융보험, 정보통신, 전문·과학·기술, 건설 등의 업종이 GBD 이전을 선호하는 것으로 나타났으며, 숙박·음식점과 운수·창고 업종은 CBD를 더 선호하는 경향을 보였다. 또한 분당·판교 및 수도권·지방으로의 이전 선호도도 일부 확인됐다.
24~25년 상반기는 22~23년과 비교하여 서울 기타 지역으로의 이전 선호가 크게 꾸준히 증가했다. 서울 기타 지역을 제외한 모든 지역의 이전 선호도가 감소한 것과 대조된다. 서울 3대 권역 중에서는 여전히 GBD의 선호도가 가장 높게 유지되고 있으며, 수도권·지방에 대한 선호는 줄어든 것으로 나타났다. 이러한 흐름은 오피스 시장이 특정 권역에만 의존하지 않고, 다양한 수요 형태로 전개되고 있음을 보여준다.
효율과 비용, 새로운 시장 패러다임
안태진 알스퀘어 리서치센터 연구원은 이번 리포트를 통해 “서울 오피스 시장은 경기 불확실성 속에서 임차인의 선택이 점진적으로 변화하고 있다”고 분석했다. 이어 “과거에는 상징성과 입지를 중시하며 핵심 권역과 대형 빌딩을 선호했지만, 현재는 효율성과 비용 절감이 핵심 가치로 자리 잡았다”며 “임대인은 임차인을 유치하기 위해 할인 조건, 내부 구조 조정, 지역 특화 전략 등을 세밀하게 마련해야 한다”고 조언했다.
아울러 향후 공급 증가가 예상됨에 따라 임차인의 선택이 임대시장에 새로운 변화를 가져오고 있으며, 이러한 흐름이 당분간 이어질 것으로 전망했다.
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