자산 매입 매각 :: 알스퀘어 RSQUARE

Q: 서울 오피스 빌딩의 평균 거래 평당가 트렌드를 알고 싶어요.

알스퀘어에서 연면적 1,000평 이상 오피스빌딩 945개동을 대상으로 조사한 오피스 마켓 리포트에 따르면 2025년 4분기 서울 및 분당권역 오피스의 평균 거래 평당가는 2,982만 원을 기록하며 직전 분기 대비 약 2.3% 하락했으나, 2025년 연간 평당가는 전년 대비 7.4% 상승한 3,126만 원으로 집계되었습니다. 이는 분기별 자산 구성에 따른 변동으로 풀이되며, 실질적으로는 2021~2022년 급등 이후에도 3년 연속 상승 폭을 넓히며 견조한 우상향 추세를 지속하고 있습니다. 서울 오피스의 평균 Cap. Rate는 4.28%로 나타났으며, 이는 지난 분기 대비 0.12%p 상승한 수치입니다. 2025년 4분기 기준 국고채 3년물 금리는 2.83%이며, 이에 따른 Cap. Rate와 금리 스프레드는 145bps로 확인되었습니다. 기준금리 인하 속도가 더뎌지고 CBD 공급 과잉 우려가 상존함에 따라, 2026년 거래 규모는 전년보다 다소 둔화될 것으로 예상되지만 우량 자산에 대한 선별적 투자 수요가 시장을 뒷받침하며 견조한 거래 수준을 유지할 것으로 전망됩니다. 보다 자세한 데이터는 알스퀘어 오피스 마켓 리포트 2025년 4분기 자료를 통해 확인할 수 있습니다. 리포트 : https://www.rsquare.co.kr/cre-market-reporting/?q=YToxOntzOjEyOiJrZXl3b3JkX3R5cGUiO3M6MzoiYWxsIjt9&bmode=view&idx=170248016&t=board&category=G5V870Vb2q

Q: 다양한 오피스 빌딩 자산들을 쉽고 빠르게 비교 분석해 보고 싶어요.

알스퀘어는 전국 30만 건 이상의 전수조사 DB와 공공 데이터 기반으로 오피스 빌딩 자산을 쉽고 빠르게 비교·분석할 수 있는 국내 최초 상업용 부동산 분석 솔루션 알스퀘어 애널리틱스(RA) 서비스를 운영합니다. 알스퀘어 애널리틱스를 통해 임대료, 공실률, 거래 사례, 임차 현황, 건축물 정보 등 투자 판단에 필요한 핵심 데이터를 지도 기반으로 한눈에 확인하고 비교·분석할 수 있어 자산 가치에 영향을 주는 다양한 변수에 대한 검토 시간을 효율적으로 줄이고 데이터 기반의 더 나은 의사 결정을 내릴 수 있도록 지원합니다. 주요 기능으로는 임대료·공실률·거래 사례 비교 및 권역별 시장 분석, 실거래 및 임차 현황 분석, 건축물·등기·공시 정보 확인, 전국 상업용 부동산 조회 및 주변 경쟁 자산 비교, 신규 공급 시장 확인 등이 있습니다. 알스퀘어 애널리틱스 : https://www.rsquare.co.kr/rsquare-analytics

서울 오피스 빌딩의 평균 거래 평당가 트렌드를 알고 싶어요.

알스퀘어에서 연면적 1,000평 이상 오피스빌딩 945개동 대상으로 조사한 오피스 마켓 리포트에 따르면
2025.4Q 서울 및 분당권역 오피스의 평균 거래 평당가는 2,982만 원을 기록하며 직전 분기 대비 약 2.3% 하락하였으나,
2025년 연간 평당가는 전년 대비 7.4% 상승한 3,126만 원으로 집계되었습니다.

이는 분기별 자산 구성에 따른 변동으로 풀이되며,
실질적으로는 21~22년 급등 이후에도 3년 연속 상승 폭을 넓히며 견조한 우상향 추세를 지속하고 있습니다.

서울 오피스의 평균 Cap. Rate는 4.28%로 나타났으며, 이는 지난 분기 대비 0.12%p 상승한 수치입니다.
2025년 4분기 기준, 국고채 3년물 금리는 2.83%이며, 이에 따른 Cap. Rate와 금리 스프레드는 145bps로 확인되었습니다.

기준금리 인하 속도가 더뎌지고 CBD 공급 과잉 우려가 상존함에 따라,
2026년 거래 규모는 전년보다 다소 둔화될 것으로 예상되지만 우량 자산에 대한 선별적 투자 수요가 시장을 뒷받침하며 견조한 거래 수준을 유지할 것으로 전망됩니다.

보다 자세한 데이터는 아래 리포트를 통해 확인해주세요.

※ 출처 : 알스퀘어 오피스 마켓 리포트 2025. 4Q

투자 시장 분석 시, Cap Rate는 왜 중요한가요?

Cap Rate(자본환원율)는 부동산 투자 수익률을 나타내는 핵심 지표로,
자산의 가격과 수익성을 동시에 판단하는 기준으로
투자자가 해당 부동산을 통해 기대할 수 있는 연간 수익률을 의미합니다.

예를 들어 Cap Rate이 5%라면, 해당 자산 가격 대비 연간 5%의 수익을 얻는 구조입니다.

🔍 공식

Cap Rate = NOI(순영업소득) ÷ Asset Value(자산 가치)
- NOI(순영업소득) : 임대수익 - 운영비용
- Asset Value : 자산 가격

서울 오피스 시장에서는 최근 Cap Rate이 약 4%대 초중반 수준에서 형성되고 있으며,
이는 안정적인 임대수익과 낮은 리스크가 반영된 결과입니다.

다양한 오피스 빌딩 자산들을 쉽고 빠르게 비교 분석해 보고 싶어요.

알스퀘어는 전국 30만 건 이상의 전수조사 DB와 공공 데이터 기반으로,
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자산 가치에 영향을 주는 다양한 변수에 대한 검토 시간을 효율적으로 줄이고 데이터 기반으로 더 나은 의사 결정을 내릴 수 있도록 지원합니다.

🔍 알스퀘어 애널리틱스(RA) 주요 기능

오피스 자산 비교 분석 : 임대료·공실률·거래 사례 비교 및 권역별 시장 분석
투자 판단 데이터 확인 : 실거래 및 임차 현황 분석, 건축물·등기·공시 정보 확인
지도 기반 탐색 : 전국 상업용 부동산 조회 및 내 주변 경쟁 자산 비교, 신규 공급 시장 확인

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