국내외 전수조사 데이터를 토대로 한 알스퀘어는 임대차 중개는 물론, 부동산 투자자문 등 여러 서비스 영역을 어우릅니다. 특히 신뢰도 높은 데이터와 컨설팅 능력으로 중소형부터 대형 트로피 에셋까지 투자자문 서비스를 제공 중인데요.
최근 '관록'의 이호준 부사장을 영입하며, '대약진, 일명 '퀀텀점프'에 나서고 있습니다. 이호준 부사장은 우리은행, 세빌스 등 상업용 부동산 주요 분야에서 활약한 베테랑입니다. 어떤 과정을 통해 알스퀘어를 승선했는지, 어떤 비전으로 거친 '항해'를 이끌지 들었습니다.
알스퀘어 이호준 투자자문본부 부사장
R: 합류 계기가 궁금합니다. 그리고 알스퀘어의 가능성을 어떤 부분에서 높이 샀나요. 여기에 개인의 어떤 능력과 경험이 더해져 시너지가 발현될 것으로 기대하나요.
이: 수년에 걸친 펜데믹 이후, 부동산 시장은 엄청난 변화를 겪었어요. 국제금융시장의 불확실성과 금리 상승 여파는 우리나라 부동산 시장을 뒤흔들었죠. 풍부했던 유동성은 급격하게 줄어들었고요. 특히 크게 영향받은 곳은 자산운용사였죠. 자산운용사는 타인의 자금을 운용하는 곳이잖아요. 유동성 부족은 신규 투자의 어려움으로 직결되었고요. 그런 와중에 박응한 알스퀘어 투자자문법인 대표님을 만났죠. 투자자문업은 '답답한 금융 시장에 활로가 될 것'이라는 확신이 들었어요. 자산운용업 특성상, 펀드 만기 도래에 따라 시장 물건은 계속 나옵니다. 이를 연결하는 역할이 투자 자문이죠.
아시다시피, 알스퀘어는 상업용 부동산 데이터베이스를 가장 많이 보유한 기업이에요. 이 데이터를 투자자문과 연결하면 큰 시너지가 발생하죠. 중개 역할을 집중하던 과거 자문업과 달리, 최근의 투자자자문업무는 물건을 분석하고, 이를 통한 밸류애드 전략을 세웁니다.
나아가 전략 투자자를 연결하는 다양한 대응전략을 구사합니다. 이때의 근간이 '데이터'죠. 알스퀘어의 데이터는 오피스 뿐 아니라 임차인, 임대인 정보와 투자자를 연결하는 데이터베이스를 잘 구축하고 있죠. 이를 활용하면, 자산운용사와 높은 시너지를 기대할 수 있어요.
저는 상업용 부동산과 관련된 다양한 업무를 수행해 왔습니다. 마켓리서치부터 자산운용, 상업용 부동산 투자, 투자자문까지 부동산에 대한 전반적 업무를 경험했죠. 경험치는 투자자와 자문사, 부동산과 금융을 연결하는 튼튼한 가교 역할을 할 수 있어요.
R: 앞선 조직과 기업에서 거두셨던 주요 성과를 소개해 주세요.
이: 운이 좋았어요. 업무 대부분이 '최초'이라는 수식어가 붙을 수 있을 만큼, 좋은 기회와 프로젝트를 수행했죠. BHP Korea(현 Savills)에서는 국내에서 처음, 오피스 Stock을 만들고 데이터베이스를 구축했습니다. 그리고 시장보고서를 만들어 외국계 투자자에 제공했죠. 이를 기반으로 GIC(싱가포르투자청)가 우리나라에 처음 투자하게 됩니다. 이후 GRA, Rodamco(프랑스 상업용 부동산 기업)등 다양한 해외투자자에게 국내 오피스시장을 알리는 계기가 되었습니다.
2004년에 자산운용업법이 제정됩니다. 국내 1호 부동산펀드인 한국투자신탁운용 '부자아빠하늘채 부동산투자신탁1호' 펀드의 운용역으로 시작해, 여러 프로젝트에 참여했죠. 2005년 국내에서 가장 먼저 실물자산에 투자했습니다. 삼성동에 위치한 화진화장품(현 서울종합예술시용학교빌딩) 빌딩을 매입할 당시, 평당 1,000만원을 넘기기 위해 다양한 금융 구조를 만드는 프로젝트를 진행했죠.
우리은행에 입사한 후, 리만 사태가 터지면서 어려움을 겪기도 했어요. 기회의 장도 열렸습니다. 많은 자산운용사가 이때에 설립됐죠. 피에스자산운용(현, 이지스자산운용)이 2010년에 만들어졌고요. 2011년에 우리은행에 투자 제의가 왔습니다. 당시 운용사의 자본금 투자 사례는 많지 않았지만, 운용사 운용진들의 설득과 은행의 결단력으로 지분투자에 성공했습니다. 이후 지속적인 성장 속에 국내 1위 운용사가 만들어졌죠. 설립자 김대용 사장님과의 짧지만, 인상깊은 대화는 여전히 도전과 희망을 주었습니다.
투자자문사로 첫 이직 이후, 발주한 프로젝트가 여의도 현대캐피탈1관이에요. 첫번째 딜 수주라 많은 어려움이 있었죠. 자사건물 매각이라는 특성상 다양한 의사결정이 필요했습니다. 특히 유동화에 대한 이해가 달랐는데요. 이를 설득하는 과정이 필요했고, 시장에서 통용될만한 매각구조를 만들었죠. 이를 바탕으로 많은 투자자들이 참여해 (당시) 서여의도 오피스 빌딩의 최고가를 달성하는 성과를 거뒀습니다. 딜 성공으로 회사는 시장에서 좋은 평가를 받았고요.
R: 국내 상업용 부동산 업계의 가장 큰 화두는 무엇일까요.
이: 시장 금리와 캡 레이트(cap rate)의 금리 역전입니다. 부동산 간접투자시장이 열린지, 20년 만에 처음 경험하는 현상입니다. 과거에는 늘 캡레이트가 시장금리보다 1% 내외의 높은 spread를 보였죠. 그래서 레버리지 효과를 누릴 수 있는 시장이었어요. 그런데 이제는 레버지리 효과를 기대할 수 없는 특이한 변곡점에 와 있죠. 결국 프로젝트 마무리에는 다양한 금융 구조와 투자자 의사 결정, 그리고 미래에 대한 확실한 상승 기대감이 있어야 해요.
우리 역할과 기대감은 커지지 않을까 싶습니다. 투자자는 단순 수익률 관점보다, 장기 투자관점에서 부동산 투자를 검토합니다. 이에 따라 상업용 시장은 금융투자자(FI, 연기금 및 공제회 등) 중심에서, 전략적 투자자(SI)나 End-User 중심의 시장으로 개편됩니다. 당분간은 SI 투자자를 어떻게 확보, 설득할 것인가에 달렸어요. 프로젝트 마무리에 중요한 이슈입니다. 알스퀘어는 30만개의 오피스 데이터베이스와 기업마케팅을 통해 SI 및 '엔드 유저(End-User)'와 폭넓은 네트워크를 구축했어요. 이를 기반으로 매도자에게 다양한 솔루션을 제시할 수 있죠.
R: 부사장님이 이끄는 부동산 투자개발부문 역할을 소개해 주세요. 타사 대비 우리 강점은 무엇일까요.
이: 상업용 부동산 매매 중개자입니다. 수백조원의 규모로 성장하면서, '전문가의 영역'이 되었어요. 상품을 개발하고, 구조화하며, 매각전략을 제시하는 종합 컨설팅이 필요하죠. 자산운용사와 투자업무를 경험한 저에게는 매수, 매도자 접근 방법은 물론, 투자자 입장의 고민을 같이하고, 솔루션을 제공할 수 있을 것으로 기대합니다.
우리는 국내외 30만개 빌딩의 상업용 부동산의 데이터베이스를 보유하고 있습니다. 이는 단순 건물 정보가 아닌, 임차인 및 투자자 정보부터 이들의 움직임까지 파악하고 있죠. 시장 분석과 전망, 투자자 네트워크를 통해, 기관투자자에 국한된 투자군을 법인 및 개인 투자자까지 확대할 저력을 지니고 있어요.
알스퀘어는 과거 데이터베이스를 통해 임대차 및 인테리어업무에 중심을 맞춰 사업을 확장했어요. 이제 임대차뿐 아니라 투자자문까지 데이터베이스를 확장해 진정한 종합부동산 플랫폼을 구축하고자 합니다. 우리 투자자문은 단순 중개를 넘어, 물건의 잠재적 가치를 발굴하고 인테리어 사업부와 협력해 가치에 맞는 밸류애드 플랜을 만들 겁니다. 이에 걸맞은 임대차 서비스 제공은 물론, 금융 서비스와 투자자문을 통해 부동산 유동화가 가능한 투자자문을 제공하고자 합니다.
국내외 전수조사 데이터를 토대로 한 알스퀘어는 임대차 중개는 물론, 부동산 투자자문 등 여러 서비스 영역을 어우릅니다. 특히 신뢰도 높은 데이터와 컨설팅 능력으로 중소형부터 대형 트로피 에셋까지 투자자문 서비스를 제공 중인데요.
최근 '관록'의 이호준 부사장을 영입하며, '대약진, 일명 '퀀텀점프'에 나서고 있습니다. 이호준 부사장은 우리은행, 세빌스 등 상업용 부동산 주요 분야에서 활약한 베테랑입니다. 어떤 과정을 통해 알스퀘어를 승선했는지, 어떤 비전으로 거친 '항해'를 이끌지 들었습니다.
알스퀘어 이호준 투자자문본부 부사장
R: 합류 계기가 궁금합니다. 그리고 알스퀘어의 가능성을 어떤 부분에서 높이 샀나요. 여기에 개인의 어떤 능력과 경험이 더해져 시너지가 발현될 것으로 기대하나요.
이: 수년에 걸친 펜데믹 이후, 부동산 시장은 엄청난 변화를 겪었어요. 국제금융시장의 불확실성과 금리 상승 여파는 우리나라 부동산 시장을 뒤흔들었죠. 풍부했던 유동성은 급격하게 줄어들었고요. 특히 크게 영향받은 곳은 자산운용사였죠. 자산운용사는 타인의 자금을 운용하는 곳이잖아요. 유동성 부족은 신규 투자의 어려움으로 직결되었고요. 그런 와중에 박응한 알스퀘어 투자자문법인 대표님을 만났죠. 투자자문업은 '답답한 금융 시장에 활로가 될 것'이라는 확신이 들었어요. 자산운용업 특성상, 펀드 만기 도래에 따라 시장 물건은 계속 나옵니다. 이를 연결하는 역할이 투자 자문이죠.
아시다시피, 알스퀘어는 상업용 부동산 데이터베이스를 가장 많이 보유한 기업이에요. 이 데이터를 투자자문과 연결하면 큰 시너지가 발생하죠. 중개 역할을 집중하던 과거 자문업과 달리, 최근의 투자자자문업무는 물건을 분석하고, 이를 통한 밸류애드 전략을 세웁니다.
나아가 전략 투자자를 연결하는 다양한 대응전략을 구사합니다. 이때의 근간이 '데이터'죠. 알스퀘어의 데이터는 오피스 뿐 아니라 임차인, 임대인 정보와 투자자를 연결하는 데이터베이스를 잘 구축하고 있죠. 이를 활용하면, 자산운용사와 높은 시너지를 기대할 수 있어요.
저는 상업용 부동산과 관련된 다양한 업무를 수행해 왔습니다. 마켓리서치부터 자산운용, 상업용 부동산 투자, 투자자문까지 부동산에 대한 전반적 업무를 경험했죠. 경험치는 투자자와 자문사, 부동산과 금융을 연결하는 튼튼한 가교 역할을 할 수 있어요.
R: 앞선 조직과 기업에서 거두셨던 주요 성과를 소개해 주세요.
이: 운이 좋았어요. 업무 대부분이 '최초'이라는 수식어가 붙을 수 있을 만큼, 좋은 기회와 프로젝트를 수행했죠. BHP Korea(현 Savills)에서는 국내에서 처음, 오피스 Stock을 만들고 데이터베이스를 구축했습니다. 그리고 시장보고서를 만들어 외국계 투자자에 제공했죠. 이를 기반으로 GIC(싱가포르투자청)가 우리나라에 처음 투자하게 됩니다. 이후 GRA, Rodamco(프랑스 상업용 부동산 기업)등 다양한 해외투자자에게 국내 오피스시장을 알리는 계기가 되었습니다.
2004년에 자산운용업법이 제정됩니다. 국내 1호 부동산펀드인 한국투자신탁운용 '부자아빠하늘채 부동산투자신탁1호' 펀드의 운용역으로 시작해, 여러 프로젝트에 참여했죠. 2005년 국내에서 가장 먼저 실물자산에 투자했습니다. 삼성동에 위치한 화진화장품(현 서울종합예술시용학교빌딩) 빌딩을 매입할 당시, 평당 1,000만원을 넘기기 위해 다양한 금융 구조를 만드는 프로젝트를 진행했죠.
우리은행에 입사한 후, 리만 사태가 터지면서 어려움을 겪기도 했어요. 기회의 장도 열렸습니다. 많은 자산운용사가 이때에 설립됐죠. 피에스자산운용(현, 이지스자산운용)이 2010년에 만들어졌고요. 2011년에 우리은행에 투자 제의가 왔습니다. 당시 운용사의 자본금 투자 사례는 많지 않았지만, 운용사 운용진들의 설득과 은행의 결단력으로 지분투자에 성공했습니다. 이후 지속적인 성장 속에 국내 1위 운용사가 만들어졌죠. 설립자 김대용 사장님과의 짧지만, 인상깊은 대화는 여전히 도전과 희망을 주었습니다.
투자자문사로 첫 이직 이후, 발주한 프로젝트가 여의도 현대캐피탈1관이에요. 첫번째 딜 수주라 많은 어려움이 있었죠. 자사건물 매각이라는 특성상 다양한 의사결정이 필요했습니다. 특히 유동화에 대한 이해가 달랐는데요. 이를 설득하는 과정이 필요했고, 시장에서 통용될만한 매각구조를 만들었죠. 이를 바탕으로 많은 투자자들이 참여해 (당시) 서여의도 오피스 빌딩의 최고가를 달성하는 성과를 거뒀습니다. 딜 성공으로 회사는 시장에서 좋은 평가를 받았고요.
R: 국내 상업용 부동산 업계의 가장 큰 화두는 무엇일까요.
이: 시장 금리와 캡 레이트(cap rate)의 금리 역전입니다. 부동산 간접투자시장이 열린지, 20년 만에 처음 경험하는 현상입니다. 과거에는 늘 캡레이트가 시장금리보다 1% 내외의 높은 spread를 보였죠. 그래서 레버리지 효과를 누릴 수 있는 시장이었어요. 그런데 이제는 레버지리 효과를 기대할 수 없는 특이한 변곡점에 와 있죠. 결국 프로젝트 마무리에는 다양한 금융 구조와 투자자 의사 결정, 그리고 미래에 대한 확실한 상승 기대감이 있어야 해요.
우리 역할과 기대감은 커지지 않을까 싶습니다. 투자자는 단순 수익률 관점보다, 장기 투자관점에서 부동산 투자를 검토합니다. 이에 따라 상업용 시장은 금융투자자(FI, 연기금 및 공제회 등) 중심에서, 전략적 투자자(SI)나 End-User 중심의 시장으로 개편됩니다. 당분간은 SI 투자자를 어떻게 확보, 설득할 것인가에 달렸어요. 프로젝트 마무리에 중요한 이슈입니다. 알스퀘어는 30만개의 오피스 데이터베이스와 기업마케팅을 통해 SI 및 '엔드 유저(End-User)'와 폭넓은 네트워크를 구축했어요. 이를 기반으로 매도자에게 다양한 솔루션을 제시할 수 있죠.
R: 부사장님이 이끄는 부동산 투자개발부문 역할을 소개해 주세요. 타사 대비 우리 강점은 무엇일까요.
이: 상업용 부동산 매매 중개자입니다. 수백조원의 규모로 성장하면서, '전문가의 영역'이 되었어요. 상품을 개발하고, 구조화하며, 매각전략을 제시하는 종합 컨설팅이 필요하죠. 자산운용사와 투자업무를 경험한 저에게는 매수, 매도자 접근 방법은 물론, 투자자 입장의 고민을 같이하고, 솔루션을 제공할 수 있을 것으로 기대합니다.
우리는 국내외 30만개 빌딩의 상업용 부동산의 데이터베이스를 보유하고 있습니다. 이는 단순 건물 정보가 아닌, 임차인 및 투자자 정보부터 이들의 움직임까지 파악하고 있죠. 시장 분석과 전망, 투자자 네트워크를 통해, 기관투자자에 국한된 투자군을 법인 및 개인 투자자까지 확대할 저력을 지니고 있어요.
알스퀘어는 과거 데이터베이스를 통해 임대차 및 인테리어업무에 중심을 맞춰 사업을 확장했어요. 이제 임대차뿐 아니라 투자자문까지 데이터베이스를 확장해 진정한 종합부동산 플랫폼을 구축하고자 합니다. 우리 투자자문은 단순 중개를 넘어, 물건의 잠재적 가치를 발굴하고 인테리어 사업부와 협력해 가치에 맞는 밸류애드 플랜을 만들 겁니다. 이에 걸맞은 임대차 서비스 제공은 물론, 금융 서비스와 투자자문을 통해 부동산 유동화가 가능한 투자자문을 제공하고자 합니다.