우리가 근무하는 초대형 오피스의 관리는 누가, 어떻게 할까요? 임대인이 건물을 사고, 팔 때 PM의 역할이 시작됩니다. 건물 매입 후, 재매각이 될 때까지 효율적인 유지관리, 임대수입 극대화, 비용 경비 최적화를 이뤄내야 합니다. 부동산 가치를 방어하거나 끌어 올리고, 건물주의 목표 달성을 위해 모든 일을 도맡아 하는 것이 PM입니다.
알스퀘어는 2021년 말부터 PM사업을 추진 중인데요. PM사업부는 TR·LM, 인테리어·리모델링 등 기존 역량과 시너지를 내며 시장에 자리잡고 있습니다. PM사업담당을 지휘하는 윤지영 상무님을 만났습니다.
R: PM사업담당은 어떤 업무를 진행하는 부서인가요.
알스퀘어 PM사업 담당 윤지영 상무
윤지영 상무(이하 윤): '건물주(발주처, 자산운용사)가 PM(자산관리) 회사 선정 시에 요구하는 모든 것'입니다.
빌딩 신축 또는, 매입 전부터. 매각 또는, 철거되기 전까지의 부동산의 효율적인 유지/관리업무를 포함합니다. 임대수입 극대화와 비용경비의 극소화를 창출해 내는 서비스입니다. 부동산 가치를 증가시켜 수익을 최대화하는 건물주의 목표를 대신 실현하는 대행인이죠. 건물주의 의식 변화와 니즈를 공유·소통하며, 트렌드를 읽고 부동산 패러다임의 변화에 따른 맞춤 전략을 제안, 리드하는 역할도 수행합니다.
1) 사업수행 능력
- 회사 연혁, 재무상태, 최근 3년간 유사 용역 수행실적, 보험 가입 및 배상책임 능력(영업배상보험 및 전문인배상보험 한도금액 및 보장내역)
2) 관리운용 조직 구성
- 조직도, 투입인력의 세부 이력 및 역량, 본사의 전문적 지원시스템(리서치, 회계, 법률 등)
3) 부동산 관리 운영
- 자산 인수인계(Pre-PM 업무 및 하자관리, 설비 명의변경 등), FM사 용역 계약 및 관리 감독(비용 지출 관리, 공사 도급계약 관리, 안전보건관리 외), 회계 & 세무업무
(손익관리, 예산 작성, 제세공과금 검토, 부가세 신고 자료 작성 등), 중장기 노후 시설물 수선계획 수립, 비상시 운영방안 및 위기관리 업무, 인허가 검토, 임대차계약서 작성 및 협의, 임대차보증금 담보 설정 검토(예금질권, 근저당권 설정 등), 기타 운영 보고서 작성 및 보고 등
- 특화 제안(자산 Value-add등 추가 수익 창출 및 서비스 차별화 전략, 공간 배치, 주차장 환경개선 및 운영 방안 제안, 구분소유 운영 방안, SI 입주 건물 운영 실적 및 주변집회 해결 등)
- ESG 정책 준수, Energy 사용분석 및 절감 실천계획 수립 등
4) 임차인 관리
- 임대마케팅 및 공실 해소 전략, 임차인(전차인) 관리(개별민원 응대, 계약 관련, 임대료 청구 수납 및 연체 관리, 리테일 매출 점검, 명도 프로세스 수립, 임차인 및 임대시장 동향 조사 등)
5) 안전보건 관련
- 안전보건관리체계 조직 및 규정 현황 준수, 관계 법령에 의한 의무 이행
- 안전보건 행정처분기록 및 산업재해율 확인서
6) 타사와 비교될 수 있는 차별화된 경쟁력 제시(자산 홍보 및 가치 증대를 위한 활동 제안)
R: 사내 어떤 부서들과 협력하고 있나요. 그리고 어떤 프로세스로 업무를 추진하나요.
윤: 건물의 라이프사이클과 컨디션에 따라 각각의 자산가치 제고 전략이 수립됩니다. PM사는 자산가치 제고 전략에 의거해 투자자산이 목표수익율 이상으로 유지되도록 노력합니다. 이 과정에서 사내 많은 부서들과 협력이 필요합니다. 특히 안전보건경영실, PJM팀, LM사업담당, TR사업본부, 리테일사업팀, 리서치센터, 빅데이터컨설팅팀, 투자자문팀 등과 자주 협업하고 있죠. 필요에 따라 알스퀘어디자인과도 협업합니다.
2022년말 마제스타시티타워2와 DF타워(옛, 에이플러스에셋타워) 입찰 참여 시 오랜 시간 구축된 RTB 데이터와 TR사업본부의 임차인들과 관계 깊은 관계 덕을 많이 봤습니다. 건물주가 인지하지 못하는 임대차 계획 및 방안을 제안하셔서 PM수주에 도움 받은 적이 있습니다.
최근에는 중대재해처벌법 전면시행에 따라 안전보건경영실과 실시간 긴밀하게 업무를 수행 중에 있습니다. 관리자산 현장에서 안전사고가 발생하지 않도록 안전보건경영실의 지도ᆞ조언에 따라 안전보건체계를 구축, 관리 감독하고 있습니다. 매뉴얼에 따라 PM담당자가 월 1회 이상 정기적 안전보건 점검 활동을 하고, 결과에 대해 안전보건실 피드백을 받아 더 나은 사업장이 되도록 협력합니다. 한편, 건물주 측의 안전보건 점검에 협업, 대응 중에 있습니다.
임차 계약을 하게 된 곳은 이커머스 전문 3PL업체였는데, 다른 센터 이전 시기(계약 만료)가 도달해서 저희가 먼저 역으로 제안한 케이스입니다. '한국초저온' 센터만이 가진 풀필먼트 운영 장점 등 마케팅 포인트를 찾아 최적의 임차인을 발굴하였고, 당사자가 모두 윈윈할 수 있는 조건으로 성사할 수 있었습니다. 지역별로 주요 센터의 특장점을 파악해 핏이 맞는 임차인 리스트를 작성하고, 발로 뛰며 제안한 노력이 주요했습니다. 또한 현재는 대형 유통사와의 저온 딜을 긴밀하게 진행하고 있어, 침체된 저온 시장에 활로를 개척하고 있습니다.
R: 우리 PM사업담당은 경쟁사 대비 어떤 특장점, 강점이 있나요.
윤: 투자자산의 컨디션과 자산가치 제고 전략에 따라 요구되는 PM업무 역량이 달라집니다. PM사업 후발주자로서 대규모 자산 관리 경험과 전문 인력 화보 측면에서 상대적인 열세를 겪을 수 있음에도, 회사 차원의 적극적인 지지가 있습니다. 다양한 부동산 유형에 대한 전문적인 지식과 경험이 많은 전문 인력이 강점입니다.
팀원들의 면모가 훌륭하거든요. 팀원 다수가 중대형 빌딩, 트로피에셋의 PM을 수행한 이력이 있죠. 뿐만 아니라 SI가 입주한 건물 PM에 특화된 경력을 보유자도 계시고, PM 회계에 대한 경험을 바탕으로 자산의 종류 구분없이 이해도가 높은 분도 있습니다. 국내 1위 부동산 자산운용사의 밸류애드 사례에서 ‘매입 지원 - 리모델링 수평 증축 – 빌딩 운영 – 매각 지원’에 이르는 전체 싸이클을 수행한 인력도 있죠.
R: 코람코자산신탁의 4개 물류센터를 전속 LM 컨설팅을 맡게 됐다고 들었어요.
윤: 건물주와의 신뢰 구축이 PM사업의 성패를 좌우하죠. 단기적 성과보다, 장기적으로 꾸준히 신뢰를 쌓아야 해요. 이는 많은 시간과 노력이 필요하므로, 회사차원에서 장기적인 투자가 필요합니다.
최근의 금리불안과 수요공급의 불일치 여파로 한국 상업용 부동산 투자가 주춤해있는 시기죠. 이에 따라 오피스 PM도 수주 기회가 현저히 줄었습니다. 신규 경쟁사들이 PM시장에 진입하고 있고, 고액의 투자를 동반해는 물건/기회만 많아지고 있어 수주 및 팀 성장에 어려움이 있습니다.
수임중인 물건들의 관리난이도가 높은 편이지만, 능력있는 팀원들과 서로 협업하며 높은 업무강도에 함께 대응 중이에요. 고객 자산의 운영목표를 초과 달성하도록 노력하고 있으며, 알스퀘어 전반에 대한 고객 만족도 향상에 신경 쓰고 있습니다.
R: 앞서 어느 조직(기업)에서, 어떤 업무 경험을 쌓아 오셨나요. 그리고 알스퀘어 합류 계기는 무엇이었나요.
윤: 지난 20여년간 외국계와 국내 PM사들을 거치며 부동산 관리 업무에 종사하고 있어요. 대표적인 관리 물건으로는 서울스퀘어와 센터필드가 있습니다.
알스퀘어 합류 계기는 부동산데이터를 기반으로 종합부동산사업을 시작한다고 해, 그 동안의 경험도로 회사 성장에 기여할 기회라고 판단해서 합류하게 됐습니다.
R: PM사업담당의 업무, 역할을 접할 구성원에게 부탁하고 싶은 메시지가 있을까요.
윤: PM은 발주처 고객과의 계약기간이 보통 1~2년으로 시작으로 해요. 해당 투자자산이 매각되지 않는 한 1년 단위로 계약을 연장하죠. 계약기간 동안 일일, 주간, 월간, 분기, 연간주기로 해야 하는 일들이 스케쥴 되어 임대차나 물리적 운영관리의 안정성 확보를 위해 예방·관리합니다. 입주사 등 돌발 이슈가 생기면 처리할 To do list가 끊이지 않죠. 다양한 경험을 바탕으로 한 역량과 도전정신이 필요한 업입니다.
PM은 건물주를 대신해서 자산에 대해 대부분의 업무를 전반적으로 진행하고 있으니, 궁금하신 게 있다면 언제든지 편하게 다가와 주세요.
건물의 라이프사이클을 관리하는 알스퀘어 PM팀
우리가 근무하는 초대형 오피스의 관리는 누가, 어떻게 할까요? 임대인이 건물을 사고, 팔 때 PM의 역할이 시작됩니다. 건물 매입 후, 재매각이 될 때까지 효율적인 유지관리, 임대수입 극대화, 비용 경비 최적화를 이뤄내야 합니다. 부동산 가치를 방어하거나 끌어 올리고, 건물주의 목표 달성을 위해 모든 일을 도맡아 하는 것이 PM입니다.
알스퀘어는 2021년 말부터 PM사업을 추진 중인데요. PM사업부는 TR·LM, 인테리어·리모델링 등 기존 역량과 시너지를 내며 시장에 자리잡고 있습니다. PM사업담당을 지휘하는 윤지영 상무님을 만났습니다.
R: PM사업담당은 어떤 업무를 진행하는 부서인가요.
알스퀘어 PM사업 담당 윤지영 상무
윤지영 상무(이하 윤): '건물주(발주처, 자산운용사)가 PM(자산관리) 회사 선정 시에 요구하는 모든 것'입니다.
빌딩 신축 또는, 매입 전부터. 매각 또는, 철거되기 전까지의 부동산의 효율적인 유지/관리업무를 포함합니다. 임대수입 극대화와 비용경비의 극소화를 창출해 내는 서비스입니다. 부동산 가치를 증가시켜 수익을 최대화하는 건물주의 목표를 대신 실현하는 대행인이죠. 건물주의 의식 변화와 니즈를 공유·소통하며, 트렌드를 읽고 부동산 패러다임의 변화에 따른 맞춤 전략을 제안, 리드하는 역할도 수행합니다.
1) 사업수행 능력
- 회사 연혁, 재무상태, 최근 3년간 유사 용역 수행실적, 보험 가입 및 배상책임 능력(영업배상보험 및 전문인배상보험 한도금액 및 보장내역)
2) 관리운용 조직 구성
- 조직도, 투입인력의 세부 이력 및 역량, 본사의 전문적 지원시스템(리서치, 회계, 법률 등)
3) 부동산 관리 운영
- 자산 인수인계(Pre-PM 업무 및 하자관리, 설비 명의변경 등), FM사 용역 계약 및 관리 감독(비용 지출 관리, 공사 도급계약 관리, 안전보건관리 외), 회계 & 세무업무
(손익관리, 예산 작성, 제세공과금 검토, 부가세 신고 자료 작성 등), 중장기 노후 시설물 수선계획 수립, 비상시 운영방안 및 위기관리 업무, 인허가 검토, 임대차계약서 작성 및 협의, 임대차보증금 담보 설정 검토(예금질권, 근저당권 설정 등), 기타 운영 보고서 작성 및 보고 등
- 특화 제안(자산 Value-add등 추가 수익 창출 및 서비스 차별화 전략, 공간 배치, 주차장 환경개선 및 운영 방안 제안, 구분소유 운영 방안, SI 입주 건물 운영 실적 및 주변집회 해결 등)
- ESG 정책 준수, Energy 사용분석 및 절감 실천계획 수립 등
4) 임차인 관리
- 임대마케팅 및 공실 해소 전략, 임차인(전차인) 관리(개별민원 응대, 계약 관련, 임대료 청구 수납 및 연체 관리, 리테일 매출 점검, 명도 프로세스 수립, 임차인 및 임대시장 동향 조사 등)
5) 안전보건 관련
- 안전보건관리체계 조직 및 규정 현황 준수, 관계 법령에 의한 의무 이행
- 안전보건 행정처분기록 및 산업재해율 확인서
6) 타사와 비교될 수 있는 차별화된 경쟁력 제시(자산 홍보 및 가치 증대를 위한 활동 제안)
R: 사내 어떤 부서들과 협력하고 있나요. 그리고 어떤 프로세스로 업무를 추진하나요.
윤: 건물의 라이프사이클과 컨디션에 따라 각각의 자산가치 제고 전략이 수립됩니다. PM사는 자산가치 제고 전략에 의거해 투자자산이 목표수익율 이상으로 유지되도록 노력합니다. 이 과정에서 사내 많은 부서들과 협력이 필요합니다. 특히 안전보건경영실, PJM팀, LM사업담당, TR사업본부, 리테일사업팀, 리서치센터, 빅데이터컨설팅팀, 투자자문팀 등과 자주 협업하고 있죠. 필요에 따라 알스퀘어디자인과도 협업합니다.
2022년말 마제스타시티타워2와 DF타워(옛, 에이플러스에셋타워) 입찰 참여 시 오랜 시간 구축된 RTB 데이터와 TR사업본부의 임차인들과 관계 깊은 관계 덕을 많이 봤습니다. 건물주가 인지하지 못하는 임대차 계획 및 방안을 제안하셔서 PM수주에 도움 받은 적이 있습니다.
최근에는 중대재해처벌법 전면시행에 따라 안전보건경영실과 실시간 긴밀하게 업무를 수행 중에 있습니다. 관리자산 현장에서 안전사고가 발생하지 않도록 안전보건경영실의 지도ᆞ조언에 따라 안전보건체계를 구축, 관리 감독하고 있습니다. 매뉴얼에 따라 PM담당자가 월 1회 이상 정기적 안전보건 점검 활동을 하고, 결과에 대해 안전보건실 피드백을 받아 더 나은 사업장이 되도록 협력합니다. 한편, 건물주 측의 안전보건 점검에 협업, 대응 중에 있습니다.
임차 계약을 하게 된 곳은 이커머스 전문 3PL업체였는데, 다른 센터 이전 시기(계약 만료)가 도달해서 저희가 먼저 역으로 제안한 케이스입니다. '한국초저온' 센터만이 가진 풀필먼트 운영 장점 등 마케팅 포인트를 찾아 최적의 임차인을 발굴하였고, 당사자가 모두 윈윈할 수 있는 조건으로 성사할 수 있었습니다. 지역별로 주요 센터의 특장점을 파악해 핏이 맞는 임차인 리스트를 작성하고, 발로 뛰며 제안한 노력이 주요했습니다. 또한 현재는 대형 유통사와의 저온 딜을 긴밀하게 진행하고 있어, 침체된 저온 시장에 활로를 개척하고 있습니다.
R: 우리 PM사업담당은 경쟁사 대비 어떤 특장점, 강점이 있나요.
윤: 투자자산의 컨디션과 자산가치 제고 전략에 따라 요구되는 PM업무 역량이 달라집니다. PM사업 후발주자로서 대규모 자산 관리 경험과 전문 인력 화보 측면에서 상대적인 열세를 겪을 수 있음에도, 회사 차원의 적극적인 지지가 있습니다. 다양한 부동산 유형에 대한 전문적인 지식과 경험이 많은 전문 인력이 강점입니다.
팀원들의 면모가 훌륭하거든요. 팀원 다수가 중대형 빌딩, 트로피에셋의 PM을 수행한 이력이 있죠. 뿐만 아니라 SI가 입주한 건물 PM에 특화된 경력을 보유자도 계시고, PM 회계에 대한 경험을 바탕으로 자산의 종류 구분없이 이해도가 높은 분도 있습니다. 국내 1위 부동산 자산운용사의 밸류애드 사례에서 ‘매입 지원 - 리모델링 수평 증축 – 빌딩 운영 – 매각 지원’에 이르는 전체 싸이클을 수행한 인력도 있죠.
R: 코람코자산신탁의 4개 물류센터를 전속 LM 컨설팅을 맡게 됐다고 들었어요.
윤: 건물주와의 신뢰 구축이 PM사업의 성패를 좌우하죠. 단기적 성과보다, 장기적으로 꾸준히 신뢰를 쌓아야 해요. 이는 많은 시간과 노력이 필요하므로, 회사차원에서 장기적인 투자가 필요합니다.
최근의 금리불안과 수요공급의 불일치 여파로 한국 상업용 부동산 투자가 주춤해있는 시기죠. 이에 따라 오피스 PM도 수주 기회가 현저히 줄었습니다. 신규 경쟁사들이 PM시장에 진입하고 있고, 고액의 투자를 동반해는 물건/기회만 많아지고 있어 수주 및 팀 성장에 어려움이 있습니다.
수임중인 물건들의 관리난이도가 높은 편이지만, 능력있는 팀원들과 서로 협업하며 높은 업무강도에 함께 대응 중이에요. 고객 자산의 운영목표를 초과 달성하도록 노력하고 있으며, 알스퀘어 전반에 대한 고객 만족도 향상에 신경 쓰고 있습니다.
R: 앞서 어느 조직(기업)에서, 어떤 업무 경험을 쌓아 오셨나요. 그리고 알스퀘어 합류 계기는 무엇이었나요.
윤: 지난 20여년간 외국계와 국내 PM사들을 거치며 부동산 관리 업무에 종사하고 있어요. 대표적인 관리 물건으로는 서울스퀘어와 센터필드가 있습니다.
알스퀘어 합류 계기는 부동산데이터를 기반으로 종합부동산사업을 시작한다고 해, 그 동안의 경험도로 회사 성장에 기여할 기회라고 판단해서 합류하게 됐습니다.
R: PM사업담당의 업무, 역할을 접할 구성원에게 부탁하고 싶은 메시지가 있을까요.
윤: PM은 발주처 고객과의 계약기간이 보통 1~2년으로 시작으로 해요. 해당 투자자산이 매각되지 않는 한 1년 단위로 계약을 연장하죠. 계약기간 동안 일일, 주간, 월간, 분기, 연간주기로 해야 하는 일들이 스케쥴 되어 임대차나 물리적 운영관리의 안정성 확보를 위해 예방·관리합니다. 입주사 등 돌발 이슈가 생기면 처리할 To do list가 끊이지 않죠. 다양한 경험을 바탕으로 한 역량과 도전정신이 필요한 업입니다.
PM은 건물주를 대신해서 자산에 대해 대부분의 업무를 전반적으로 진행하고 있으니, 궁금하신 게 있다면 언제든지 편하게 다가와 주세요.
건물의 라이프사이클을 관리하는 알스퀘어 PM팀